2009产权式酒店客户分析与经营管理建议(中原地产)研究报告.pptVIP

二级市场策划品控中心 一：客户分析 客户构成 ？ 购买时考虑的因素 ？ 自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，到目前中国产权式酒店项目已发展到200多个 …… 客户分析 【分析说明】 为了更为准确的把握产权式酒店投资者的心理，中原选取了部分产权式酒店作为研究对象并对具有地产投资意向的投资者随机抽取一定数量进行访谈，同时利用中原数据库产权式物业投资者调查数据，力求在投资者层面把握并进行分析。 客户研究分析 １、东莞产权式酒店 东莞新城市酒店 ２、深圳产权式酒店 深圳雅兰酒店 深圳汇展阁 深圳三九集团丹枫白露 ３、其他产权式酒店 三亚海景温泉大酒店 大连海昌欣城 成都世代锦江 【研究对象】共7家产权式酒店 客户分析 ●电话访谈150位业主，有效受访者人数共92 人 ●其中本地人占总体的48%； ●省内其他地方占35%； ● 外省人占17%， ●受访对象的户籍与工作地点上存在一定的交叉性。 客户构成 客户分析 年龄层面 ----- 从客户年龄层来看 客户年龄层分布 ★在本次调查过程中，受访者的年龄以30岁以下和30—35岁两个年龄阶段占到4成的比例，从访谈中了解到具备投资实力的个人或家庭，在决策阶段大部分是全家参与，年轻成员则主要负责购买执行。 ★投资者从避税角度考虑，产权拥有者常常是家庭的年轻成员。 客户分析 职业背景 ----- 从职业背景来看 ■ 统计显示: 公司以及政府职员所占比例较大，分别为34％和22% ■ 这部分人群接受过高等教育，思想前卫、敏锐，拥有较高的收入，对未来预期较好，投资观念强并且乐于尝试各种新的投资模式。 客户分析 认知度 ⊙ 从调查中得知，业主在投资前对产权式酒店有一定了解的占了82.73％，而在投资前并无作相关了解的仅为17.27％。 ⊙ 说明这种投资模式已经被市场接纳，但从调查的反映来看，认同这种模式需要有一些元素，比如：酒店的管理公司品牌，项目本身的位置和品质等。 ----- 从产权酒店认知度来看 客户分析 客户购买时考虑的因素 ◆ 在酒店管理公司方面，投资者认为酒店管理公司知名度的高低以及管理水平的高低是产权酒店经营好坏的关键。 ◆ 同时在统计过程了解到，品牌酒店管理公司的号召力非常大，在同等条件下，投资者更愿意选择知名品牌管理公司经营的项目。 客户分析 客户购买时考虑的因素 ◆ 投资者认为投资回报率和地理区位最重要。 ◆ 当前的投资者已不会盲目的听信开发商宣称的投资回报率，他们会根据经验判断项目的价值、酒店管理公司以及开发商实力等是否足以长期支撑这个回报率。 客户分析 二：经营模式建议 参与各方关系及其法律责任 投资者 开发商 担保公司 银行按揭 管理公司 酒店管理公司 《房屋租赁合同》 《担保函》 《房屋买卖合同》 委托关系 两者签委托协议，由管理公司管理，开发商以一定产权提供担保。 保证人与被保证人关系，承若不能兑现时由担保公司负责赔偿。担保公司可向开发商要求反担保。 签定借贷合同，以房产抵押作保证。 开发商向银行作保证，承无限连带责任。 产权式酒店的运作模式 经营模式建议 （一）房屋买卖合同法律关系。 ?? 投资者首先与开发商签订《房屋买卖合同》，这与商品房买卖是相同的。 （二）房屋租赁合同法律关系。 ? ?投资者与酒店管理公司签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给酒店管理公司，根据实际情况，如：租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。 （三）担保法律关系 ? 投资者（权益人）在与开发商（被保证人）签订购买合同后，由担保公司（保证人）出具的《担保函》以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。同时约定项目的回购时间，违约承担相应的担保责任。 备注： 管理公司以及担保公司可以为开发商旗下的子公司；担保公司可以不是专业担保公司，非专业担保公司也可以为项目作担保。 参与各方关系及其法律责任 经营模式建议 产权式酒店经营管理模式 1）管理公司自营 由开发商委托的管理公司亲自经营酒店。 2）委托知名酒店经营公司经营 委托知名酒店经营公司经营，由酒店经营公司派出高级管理人员经营管理，在本地招聘酒店员工。 3）挂牌知名酒店经营公司自营 挂牌知名酒店经营公司自营，由酒店经营公司派出高级管理人员指导管理，在本地招聘酒店员工。 经营模式建议 序号 经营模式 优势 劣势 1号模式 管理公司自行经营 成本较低 灵活性较大 缺乏酒店管理经验 没有品牌优势，抗风险能力很低 投资者信心不足 2