2018年山东省安丘市场调研报告讲义教材.pptVIP

乡镇私营业主及县城25-37自住首置占绝大多数，50岁以上公务员泛公务员改善型客户为补充。 客户访谈： 典型项目—领秀城：客户研究 1号楼一单元1202室业主： 86平方米，两室一厅一卫，房价25.6万，没有贷款，第一次城里买房 某女士，42岁左右，夫妻两个个体生意，一个孩子，家庭年收入估计在10万元左右； 购买本项目的原因：“有钱了，能买的起”，“离着干活的地方近” 1号楼一单元503室业主： 120平方米，三室两厅两卫，房价30万，贷款10万，原有房改房一套，室内装修高档（称不上豪华）， 付女士46岁，个体生意（在泰华有摊位），丈夫为公务员、两个孩子（24岁、15岁），家庭年收入10-15万元； 购买本项目的原因：“环境比原来住的好，价格又比青云花园低，孩子喜欢电梯”“也没有太多比较，看着好买了” 地址 安丘市的东侧，北侧为安丘市主要景观中心——青云山，南临206省道 开发商 潍坊鑫帝都置业有限公司 占地面积 22.3公顷 建筑面积 29.08万平方米（ 一期6栋宽景洋房、5栋花园洋房，4栋电梯多层） 建筑类别 高层、小高层、多层 风格选择 英伦风格 户型 平层：80-155 复式：139-260 园林及配套 坡地景观、幼儿园 车位比 1：1.2 绿化率 33% 入市时间 一期：2010年11月 二期：2011年06月 装修状况 毛坯 销售状态 二期128户，正在火爆销售 目前开发状态 一期已交付，二期封顶 典型项目—青云郡：基础指标 典型项目—领秀城：产品 建筑： 英伦风格，统一整齐；高档外墙面砖 园林： 集中绿化，园林造景，但缺乏明确主题 外部资源： 青云山强势景观资源 住宅市场小结： 安丘市住宅市场集中在老城区和新城区，未来会向城北发展； 老城区后续土地供给匮乏，供应有限，板块逐渐向东、向北扩进，市北政务区将成为未来的主战场； 老城区销售均价集中在3200-3500元/平米，价格箱体较窄；新城区高层销售均价集中在3500-3700元/平米，多层销售均价集中在4200-4700元/平米；市北政务区销售均价集中在2800-3200元/平方米； 区域位置和价格成为影响消费者置业的首要因素，住宅市场畅销户型为80-100平方左右的产品，也是供应的主力户型，消费者越来越关注户型、环境、地段等因素； 营销卖点以单纯的自然资源、地理优势等硬性卖点，属于市场营销的初级阶段，在营销手法上还有大量的空间可操作。 蓝星国际 天下客 泰华曼哈顿 公寓市场：目前在售公寓项目仅三个，且处于尾盘，市场较为稀缺，存在较大的市场空间 目前在售公寓项目仅有3个，均为SOHO公寓产品（可办公、居住、投资），且处于尾盘状态主要集中潍徐路两侧，建设较早的为天下客，已经成为成熟社区。 蓝星国际和泰华曼哈顿已经成为现房，装修还未完成。 板块 项目名称 总建筑面积 （平方米） 物业类型 销售价格 （元/平方米） 去化速度 （套/月） 客户 老城区 蓝星国际 3万 20层高层 均价3700 20套 投资客户为绝对主力 天下客 6.7万 22层高层，每栋8户，共3栋 均价3800， 24套 投资客户为绝对主力 东郊新区 泰华·曼哈顿 2.8万 28层高层，每层20户 均价4600 27套 投资客户为绝对主力 公寓市场：安丘市场在售公寓产品老城区价格集中在3700-3800之间，但是新城区泰华曼哈顿由于泰华城的引入和周边环境的影响，价格较高，为4600元/平米；公寓产品销售状况良好，正常销售期均集中在20套以上；其客户以投资客户为绝对主力 安丘市场研究报告 策划管理中心 2012年5月15日 宏观市场政策：整体市场不容乐观，但政策力度已接近顶点，未来市场将趋于平稳，但是四线城市受政策影响相对较小，且调控主要针对住宅市场 已全面覆盖的政策组合 限购 信贷 税收 供给 监管 违法违规用的处罚和收回 土地供给的进一步扩大 保障房的保质保量 各部委联合检查，执法会更严，如北京会实现民监局、房管局、公安局信息联网，打击假离婚、假社保等。 6月-8月之前全国40个城市的住房信息系统完善，实现全国联网，打击非贷款的二套房漏洞。 问责 保障房 房价上涨过快城市限购否 是否出台房价控制目标 第三批限购名单预期将进一步扩大至72个城市 限购力度的加强 首套房首付比例提高，利率更高 对开发商融资要求越来越高，可能对小开发商等非优质客户停止发放贷款，大开发商的融资难度也越来越大 土地增值税的严格清算 营业税、契税优惠的全面取消 今年预计会出第二批征收房产税的城市名单 宏观市场政策: 下调准备金率回暖信号，促进客户的置业信心，利于房地产市场的发展 2011年11月30日晚间，中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存