2018惠州 光耀城市山林营销策划报告-打造一个未来的阶层177P研究报告.ppt

光耀城市山林营销策划报告 ——打造一个未来的阶层;;;;一小时生活圈的形成、地区作为价格洼地，惠州房地产市场孕育着强大的发展潜力；;;;惠州市交通建设：年内莞惠高速惠州段、惠深沿海高速、济广高速石湾至小金口扩建等3个项目完工通车，对接珠三角，交通网络渐趋成型；后续各高速也相继通路；;项目城市价值分析小结：优越的资源条件、强有力的购买支撑、便捷的交通联系、楼市价值低洼等方面成为惠州城市价值挖掘的主要因素；;;坚持房地产调控不动摇：年末全国房地产市场现回暖迹象，2011年或迫使政府进一步收紧楼市政策以巩固调控成果;;多次加息持续紧缩：在内外部流动性充裕，通胀预期较强，负利率的多重影响下，2011年货币政策步入加息周期。;;2010年第一波政策来袭，惠州楼市短期内低迷后逐步消化政策影响；而第二波政策来袭，惠州楼市对政策敏感度降低，且因一线城市的限购，迎来机遇，量价再次攀升；; 一线城市的限购令，预计不会波及惠州;惠州市房地产投资额5年来不断上升，供应量也不断上升， 09年短期震荡 ；;惠州市成交面积整体呈稳步上升趋势，09年短期震荡，成交均价不断上升；;房企抢滩惠州，在一线城市为楼市调控众矢之的今天，房企纷纷转战二、三线城市，扩张势力范围，而位居珠三角价格洼地的惠州成为众房企首选；;2010政策以抑制投资客为主，但整体受政策影响较小，房地产市场仍呈良好发展趋势；;未来市场环境的预测;预计2011年市场供应量会持续走高，全年供应量预计为815万平米。惠城区依然是全市的主体部分，约占全市供应的52%，惠阳、大亚湾区域约占总量的32%，其他三县的供应约占总量的16%。;惠城区明年供应量预计在420万平米。江北2011年将有一个综合体项目入市，使江北的配套日趋完善；由于中信、方直等项目的进驻，金山湖片区将成为2011年供应的热点片区，多个大盘同期入市。;吸纳周期; 2011年市场供应量增加，市场竞争加剧;中原观点：经济基本面好转，2011-2013年房地产稳定发展;竞争对手的选取;竞争项目选取;项目概要;物业类型;营销节点：从08年11月进销售中心至2010年1月才正式对外开盘销售； 形象策略：主要诉??半山资源与规模、风格； 渠道策略：主渠道为深圳山姆会员店进行巡展、派单； 促销策略：推出“买房送汽车”优惠促销； 新政后策略:7月开始在港惠做外展和派单。;项目概要;名流印象：产品创新赠送率较高，去化速度相对较快，整体销售较理想。;营销节点：从07年11月开始于天悦大酒店接受咨询至08年7月才开盘； 形象策略：主要产品百变特性； 渠道策略：初期于天悦大酒店接受咨询； 促销策略：初期推出低首付策略；;项目概要;鹏基?万林湖：大面积独栋产品销售滞缓，小双拼、联排、洋房去化较平缓。;竞争小结：竞争项目中，以小面积、低总价单位销售快速，大面积单位呈滞销局面；营销活动及推广较为低调。;总结：;;;;惠州城市发展:城市发展面临职能、规模和性质的全面转型;惠州城市发展:正在完成单中心城市的扩张，开始具备多核多中心的素质。;惠城;仲恺高新区概况： 土地面积：309平方公里； 下辖范围：陈江街道、惠环街道、沥林镇、潼侨镇、潼湖镇、仲恺高新科技产业园办事处、东江高新科技产业园办事处、惠南高新科技产业园办事处、中国留学人才发展基地办事处； 总人口：（含户籍和非户籍人口）近50万； 工业总产值：1100多亿元（2009年预计数） ； 主导产业：电子信息产业； 定位：现代创新型、生态城市型高新区。 ;人口;项目发展背景研究;高速路网建设：高速路网直达深圳通过惠澳高速、惠深高速，完成深圳与项目的一小时链接。;城际快速和城市轨道 将扩大置业群体;项目发展背景研究;项目发展背景思考;;;;项目本体印象;项目本体印象一;项目本体印象二;项目园林: 东南亚风格园林的重新解读和定义，错落的热带植物结合清新雅致的跌水，打破对称格局的庄重感；会所恒温泳池细腻的诠释新贵生活。;项目规划: 项目分三期推售，一期推售仅60席的坡度联排别墅，力争打响项目认知度，二期乘胜追击，复式花园洋房应势入市，在片区成功完成形象占位，三期热销即至，高层山体洋房在前两次成功营销的基调下再次抢购一空！;项目产品: 产品内容丰富，由联排别墅（60套）、复式洋房（112套）以及高层洋房（844套）组成，不同物业的面积区间段在市场上类比同质产品均相对较小。;项目本体的思考;;;项目竞争对手排查;项目竞争对手排查;项目竞争对手排查;项目竞争对手排查;;;;;;一个非主流片区 一个已经定型的收购项目 中小户型为主项目 史上最严厉的 “限房限贷”双限新政后 启动时间异常短 开盘售罄 叫好又要叫座;;万科·红营销之道二，项目客群的完全梳理;万科·红营销之道三，项目精神的