2018年西安航天城神州四路600亩项目开发定位策略88P教学案例.pptVIP

西安办公楼市场发展过程 乙级办公楼 甲级办公楼 西安市区商业网点规划（2004-2020） 以西安市三级商业服务网络规划为核心，一级商业服务为中心商业区，二级商业服务网包括区域商业中心、二环商业带、三环商业带、卫星城商业圈。三级商业服务网包括市级社区商业和城镇商业区。 重点构建中心商业区以及二级商业服务区。 中心商业区指的是西大街、东大街、北大街、解放路等重点商业密集区。 二级商业服务区规划涉及区域商业中心、二环商业带、三环商业带、卫星城商业圈等四部分。 共规划有20个区域商业中心，其中近期共规划有12个区域商业中心。 城南规划有四个商业中心（小寨商业中心、大雁塔商业中心、曲江商业中心以及南三环商业带），其中本项目位于南三环商业带。 根据规划，南三环商业带未来会发展成为辐射周边区域的商业中心。 本项目区域处于南三环商业带的边缘地带，因此南三环商业带的大型零售物业的发展需引起足够重视 商业网点规划组合 具体网点规划 对本项目的影响 南北主干道 市 解放路商圈 市 市级商业中心 （一级商业中心） 区域商业中心 （二级商业中心） 本项目 本项目与各商圈的关系分析 地铁2号线 形状： 本项目由两个地块组成，最南侧呈现凸字形 周边环境： 目前处于待开发区域 可根据地块的不同条件，分期进行不同业态的零售组合 本项目周边零售市场定位因素——地块特征 地块以满足本项目周边人群就近的日常消费为主。在有限条件下更好的实现地块价值 本项目周边零售市场定位因素——市场供应 整体供应： 西安零售市场在近几年快速发展，未来三年内供应量较大，零售市场竞争将会愈加激烈 市场特征： 大唐不夜城等高端大型商业将提升西安零售市场的水平，引导出新的消费理念 本项目处于航天基地发展的初期阶段，成熟度需日后逐渐提高 本项目若能合理规划社区商业，未来将能与本项目的住宅部分实现互动，并吸引部分市区人群，产生良好的协同效应 发展规划： 南三环商业带，根据规划未来将成为西安市的区域级商业中心之一 区域供应： 目前项目周边商圈零售配套不完善 本项目周边零售市场定位因素——市场需求（消费者） 城中村居住人口： 除现有的消费能力外，今后政府提供的拆迁补偿还将进一步提升其消费能力 本项目周边商品房人口： 尽管有部分消费流入市中心商圈，但消费者主要就近消费。消费特征方面，在外就餐次数较频繁 消费者对超市、百货有较强需求；在娱乐休闲方面，健身、电影院、KTV、酒店等是本区域可发掘的空白点；除日常消费之外，对商务餐饮有比较明显的需求 消费者的日常消费会在市中心的钟楼等区域发生，但是更多的还是倾向于就近解决，这对于区域零售市场是较为积极的信号 本项目周边零售市场定位因素——市场需求（零售商） 超市： 对本项目入驻意愿明显高于百货商家，总体保持乐观态度，但仍须根据未来人口发展等因素综合考虑 餐饮以及休闲娱乐： 看重区位、以及未来的区域规划 为周边人群提供消费需求，辐射半径较大 重点从入驻兴趣较大以及需求强烈的业态入手，尤其是餐饮和休闲娱乐 本项目周边零售市场定位因素——城中村影响 正面影响： 政府对该区域的整体规划逐步提升和改变人本对本区域的印象，同事人口的引入将带来消费支撑 负面影响： 区域交通系统的完善存在滞后性 市场对区域未来持有乐观态度，使本项目具有升值潜力 在规划中要充分考虑城中村对本项目造成的影响，尽量把不利因素隔离 本项目零售地位定位 本项目临近的南三环商业带为未来规划的区域级商业中心，本项目处于南三环商业中心辐射范围，其自身条件有利于形成区域级商业中心 区域级商业中心 √ 社区商业中心 本项目周边未来住宅人口密集，零售业日渐普及，但对于本项目而言，社区零售业将影响到整个社区的品质 本项目并不处于核心商圈，区域规划不属于市级商业中心 由于本项目周边处于一般的辅助零售不能满足多样的消费需求 市级商业中心 辅助零售 零售规模预测 Part 3.2 本项目零售市场规模预测 方法一：潜在消费需求测算 根据实地调研，确定商圈覆盖范围、消费人口，并结合消费者对各项业态统计消费金额 零售体量承受值=潜在消费人口×各业态预计消费金额÷各业态平均值 区域级商业中心 规模测算 金融银行等配套服务规模测算 方法二：可比案例法 结合区域级商业中心可比零售业态规模、体量得出零售商业体量 结合两种方法测算出的体量可以得出本项目的适宜零售规模约12-15万平米 零售定位 Part 3.3 商业主题 零售定位功能 档次定位：中高档 功能定位：以西安为辐射半径，成为拥有中高端群体的区域商业中心 表现方式：打造一站式的购物环境 业态范围：满足日常生活所需，以大型百货、餐饮、休闲娱乐为主，零售、精品专卖为辅 零售定位 在充分考虑本项目周边的未来供应，政府规划与市场氛围，同时结合项目自身