2018新华锦青岛开发区滨海大道项目前期可行报告44p讲解材料.pptVIP

;1、 房地产宏观政策：“新国五条” 2月20日国务院前总理温家宝主持召开国务院常务会议，国务院常务会议要求：完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；严格实施差别化住房信贷政策；扩大个人住房房产税改革试点范围。 会议同时指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。 但是，各个省市在具体政策的落实上，除了北京等极少数城市严格执行新国五条外，其他地区政府出台的细则大多是“雷声大雨点小”，具体可执行内容较少。 ;3、货币政策： 中国人民银行最新统计数据显示，截至3月末我国广义货币供应量M2达103.61万亿元，首次突破百万亿元大关。近年来，我国M2存量呈现“加速度”上涨态势。2000年时，M2约为13万亿元，至2008年还未达到50万亿，但近五年来我国M2的增长上演出“狂飙突进”的一幕：自2009年起，每年跨越一个十万亿级台阶，2012年已达97.4万亿元。;;青岛西海岸经济新区是国务院批复的《山东半岛蓝色经济区规划》明确建设的新区。新区规划范围包括黄岛区和胶南市全部区域,陆域面积2096平方公里,海域面积约5000平方公里。这里聚集了国家级经济技术开发区、保税港区、出口加工区、中德生态园等开放功能区,是我省国家级园区数量最多、功能最全和政策最集中的区域，未来潜力巨大。;根据黄岛区的城市功能定位等，可分七大板块：安子板块、石雀滩板块、唐岛湾板块、长江路板块、胶南滨海大道板块等。;项目周边板块分析： 安子板块----大部分楼盘缺乏品质，政府配套落后，缺乏高端产品。 石雀滩板块---规划不合理，不同步开发等造成板块价值降低，但是距离金沙滩银沙滩较近，使得部分楼盘如金沙滩一号等打造高端项目。 长江路板块---生活配套交通等方便，是刚性及改善型的首选，但以中低端产品为主。 唐岛湾板块---环境优美、交通便利，与CBD距离较近，高端项目较多。 板块影响分析：新华锦项目处于长江路板块、石雀滩板块和唐岛湾板块的交汇处，具备了各个板块的优势，同时也避免个各个板块的劣势，能够为中高端客户所认可。 项目所在板块预期： 项目所在地唐岛湾板块最容易被中高端客户认可，同时也最具备打中高端住宅的潜力 。;地方政策面：青岛版新国五条 3月31日，青岛版新国五条细则温柔落地，其并没有之前预测的那样“严厉”，之前被广泛热议的“全市限购”和二手房 “20%个税”均没有纳入青岛版细则中。 青岛版“国五条”细则的出台，给置业者和开发商双方未来的“较量”加入了新元素，让楼市再一次进入了新的“悬疑期”。“继续犹豫观望”还是“在个税执行前再次抢房”，“取消优惠提高新房价格”还是“大幅降价销售跑量”，这些都将成为左右2013岛城楼市决定性“选择”。;;滨 海 大 道;项目周边环境及配套;;S:优势;项目定位;客群定位;;竞品概况;福瀛天麓湖;英伦海;上实海上湾;金沙滩壹号;竞品项目小结;;7F;原规划1-4#楼户型;原规划5-6#户型;原规划分析;建筑限高≤54m;原规划存在问题;我们以打造精品项目为出发点，综合考虑以上各个建筑指标、客群特点、竞品项目实际情况、同时结合原有规划布局，考虑居住舒适度、户型设计、景观等，我们建议进行深入的社区及产品规划。 初步方案如下： 首层为架空层+4栋纯板式小高层（超高楼间距）+中央、坡地园林景观……;风格建议;户型配比建议;户型建议;一层架空层处理;架空层优点： 1、独立空间易于营造园林景观，考虑到青岛市区鲜有项目首层设置架空层，后期可以大力推广“100%绿化率”的概念，吸引客群注意，打造绿色公园式社区。 2、增加住宅私密性，提升住宅小区的档次形象，减少干扰。 3、增加绿化面积，使得小环境与大环境结合在一体。 4、高层建筑“底层化”，增进邻里之间的感情交流，便于增进邻里沟通。 5、架空层后期可以用作其他用途。设置休闲、健身、娱乐设施等，使业主不受天气影响、随时都可享受到健康的休闲娱乐空间。;中央、坡地景观处理;其他建议;;;;