2018青岛市白鹭湖主题推广案 215P研究报告.ppt

白鹭湖主题推广案;;国内新贵阶层的兴起使别墅市场的需求逐步释放,而纯独栋高端别墅受政策禁令影响，供应日益稀缺。今后，纯独栋别墅会越来越少，将成为稀缺的奢侈品住宅，对拥有别墅的业主来说将有高额回报。 青岛出台限购令，瞄准七区，莱西不受限，为项目加码。;;即墨版块在售别墅楼盘分析;项目;;胶州版块在售别墅楼盘分析; 项目;胶南版块在售别墅楼盘分析;项目;莱西版块在售别墅楼盘分析;1、莱西市场别墅项目总体数量偏少，多集中在市政府周边，如润发新城、华馨园、银泰紫荆城等。 2、这些项目建设年代久远，且都已售完，从侧面来看，莱西市场需求潜力巨大，尤其是国际机场计划将建于莱西，届时将对莱西楼市创造无限契机。 3、随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发独栋别墅在售项目的价格高涨，使其更具大幅度的升值潜力。 ;那么来看下我们的项目。;占地：80万平米 总建面：20万平米 容积率：0.33 绿化率：75% 建筑形态：600栋独栋别墅、温泉酒店 建筑风格：意大利风格 别墅户型面积：300㎡为主力户型；经典户型320-350㎡，至尊豪华版450-500㎡ 酒店功能区： 酒店大堂、宴会厅、客房、休息厅、保健厅、淋浴室更衣室、健身房、中餐厅、西餐厅、按摩单间、会议室，共1.2万㎡，1.5万㎡露天温泉泡池，46个VIP汤屋;;优势分析（Strength） 1. 原生态是本案的核心利益点 温泉、湖光山色是本案的提升性利益点，从观赏到社区独享，使得其它依托外部景观的项目相形逊色 低密度，高绿化率，不只是高舒适，更是高品质 一期准现房开盘是以实力给予市场十足信心，并将因此使销售迅速升温 意大利风格建筑，简约艺术气息及工艺的精良为客户的舒适度假生活提供系统保障 配有红外线监控，智能报警，门禁（一卡通门禁系统）保安24小时巡视等智能安防系统，为客户的度假生活提供系统保障 ;优势分析（Strength） 酒店式物业管理为客户带来尊崇服务，提供软件保障 毛坯房交付，满足客户的个性化装修需求 1.2万平米温泉酒店+1.5万平米的露天泡池+46个VIP汤屋组成的大会所配套提供度假生活的硬件保障 极难被Copy。 无资本不能Copy 如此丰富资源型项目，有资本但追求规模化也无法Copy； 没有设计、营销、服务等各个环节形成的整体高规格管理水平不能Copy； 没有市场信心不能Copy（来自于对受众需求的深刻洞察、追求No.1的决心）;劣势分析（Weakness） 1. 所处区域非优势地段，客户会产生心理抗性 项目体量较大，销售战线相对较长;机会分析（Opportunity） 1、莱西乃至全青岛缺乏做到如此低密、高绿化的极致项目 2、本案将会迅速形成良好的市场口碑，其不断释放的作用将是巨大的 3、本案位于素有“青岛后花园”的莱西市，相比临海度假项目，气候宜人，更具养生保健特质; ;通过综上分析研究，可以归纳出项目的4大优势特性：;解读： 度假庄园：首先给项目明确的功能定位 地理明确告知，便于对项目区位的形象联想 湖泊、温泉、坡林、自耕园，独有稀缺的资源属性 强调自然环境与建筑的和谐关系，真实体现产品卖点;产品、资源、价格等为项目现实价值利益点，传播需要更深刻的主题内涵， 才能引领一种全新的生活方式→;1、地热温泉，舒享源自大自然的珍贵馈赠，使心灵愉悦，舒缓身心 2、12万㎡湖光山色，自然风景卓绝，使心灵开阔、达观 3、地处万亩有机生态度假区绝佳区位，自然条件优越，空气清新怡人，感受原生态 4、垂钓、泛舟、采摘，感悟自然的自然，享受心灵的淡定 5、亲耕，呼吸泥土的气息，体验乡土的乐趣，返璞归真 6、乔木、灌木、低灌、地被等六重景观围合，构筑人、建筑及环境和谐相生的氛围;代表本案生活方式的关键词：心灵、悠闲、自然、生态、和谐… 为了透彻地展现项目的本质，区别于其他楼盘，体现自己独特的卖点！ 为了使本案牢牢地在客户心里生根发芽！ 应该如何整合这些关键词 ;解铃还需系铃人 从探询客群的心理出发，寻求着陆点！ 问题自然会迎刃而解……;那么我们的客户是谁？谁会在这拥有别墅庄园？;1、消费观念：; 兼顾考虑消费者的多重社会身份 ;C、注重家庭生活，重视养生，有一套自己的绿色生活方式(高尚饮食、瑜伽、GOLF)；;4、地理区域;身份、思想决定行为：;“蔚蓝色的天空与大海、洁白的云朵，斑斓的马赛克和浪漫的蓝白建筑，把自然岛屿衬托得宁静而美好，让人体验到一种悠闲到极致、浪漫到极致的风情……”;;今天，当安全生活成了一种奢侈的理想，三氯氰胺、瘦肉精、墨汁红薯粉、过期馒头这些热词挑战着我们的生理及生理承受能力的时候，一些关乎生存最基本的