2018北京W科公园5号三期投标报告研究报告.ppt

万科公园5号三期投标报告;一级市场;二级市场;三级市场;淡市延续;政策态度;产品结构转变;小户型产品同质化竞争加剧，寻求新的发力点。;奥运会来临;宏观背景总结;基础。 ;05-07年北京市全市商品房需求基本保持平稳略有下降,但由于前期土地供应不足,供应量持续下降,逐渐呈现供不应求的状况，房价大幅上升。;两室、三室是市场供销热点，供应比例超过市场总量的50%；;06-07年朝阳区商品房由于前期土地供应不足,供需均有所下降, 但总体呈现供不应求的状况，同时房价大幅上升。;两室、三室是市场供销热点，供应比例超过市场总量的60%； 一室实现销售价格最高。;区域市场;受土地供应的影响，朝阳公园区域供应量下降，但需求上升，07年全年均价攀升明显，四季度区域平台价格达到20424元/平米，价格年增长率达34%； 受政策影响， 07年四季度价格震荡回落； 区域平台销售速度为22套/月，按建筑面积计算为3876平米/月。;90平米以下户型： 07年销售量集中在总价50-80万元的产品； 07年100-150万元总价区间的销量激增； 小户型产品价格提升幅度相对较小。;四季度开始整体市场受宏观调控影响显效，价格增速停滞，交易量有所萎缩。;基础。 ;项目地段;项目交通;项目配套;项目规划;产品认知;本体界定;目标。;目标方向;;目标;如何将项目优势转为市场优势， 从而实现本项目的目标 项目价值挖掘成为支撑项目质素，实现项目目标的关键——;项目价值挖掘。 ;二环;东直门—燕莎板块;依托朝阳公园强势景观资源和周边高端生活圈层价值，成为北京传统豪宅板块； 区域内供应以大尺度享受型产品为主，传统主流面积区间为180平米以上，07年以后区域整体供应量下降。 区域价格平台19990元/平米；速度平台约为22套／月；;CBD核心地段价值下的高端住宅市场，拥有浓厚商务氛围。 区域内项目以高品质酒店式公寓为主流。面积集中在100-140平米二三居； 价格平台26000元／平米；目前整体销售速度24套/月左右。;内城板块;新华联丽景;CBD辐射区，发展迅速，属于市场发展热点区域。 区域内交通便利，生活配套完善；借助CBD东扩的影响，高端住区的气质初步显现。 区域整体居住氛围浓厚，区域内产品主要以60—160平米传统舒适型产品为主； 区域价格平台17000元/平米；销售速度在30套/月；;CBD核心区;长安街;波菲特行政公寓;SOHO北京公馆;波菲特行政公寓;竞品锁定;项目价值挖掘。 ;客户认识。 ——淡市之下，谁在买房？ ——淡市之下，客户的价值点排序？;区域长期关注者 ——他们长期关注项目所在区域，或在该区域生活、工作，对区域情况非常了解。 ——他们非常认可该区域价值，对未来房产增值充满信心。 ——他们对区域内项目的价格变迁与自身需求非常明确。;典型项目 客户分析;瑞士公寓;高实用性的户型设计，因充分考虑实用者的行为模式，而备受客户追捧;瑞士公寓 客户分析;东三环;SOHO北京公馆;SOHO北京公馆 客户分析;世界城;世界城;世界城 客户分析;公园1872;公园1872;公园1872 客户分析; 他们有主见，始终认可城市中心地段升值潜力，并对不同区域拥有不同价值认知，长期关注所认知区域； 他们拥有财富，专业型地产投资者，购买房产是他们资产配置的一种方式； 他们目光敏锐，看重产品品质和物业服务等关键价值点。;区域长期关注者 ——他们长期关注项目所在区域，或在该区域生活、工作，对区域情况非常了解。 ——他们非常认可该区域价值，对未来房产增值充满信心。 ——他们对区域内项目的价格变迁与自身需求非常明确。;专业长期理性投资型客户，在全国拥有多处房产； 有自己的主见； 认同区域价值，长期关注区域； 看重长期增值回报率； 选房理性，富有经验，通过各投资价值点比较最终选择最适宜投资型产品； 对价格有一定敏感度，选择最合适的时间进行购房； 对产品品质非常看重，看重物有所值； 对于物业服务等软性需求，要求也很高。;年龄在35-45岁之间。财富层顶端人群； 可能来自于全国各地，包括海外地区； 他们对项目区域价值很了解，主要看中区域内的配套、氛围。 具有房地产投资经验，在全国很多地方都拥有房产。 会对不同城市相似地段的项目做比较，看中长期升值空间。购买房产主要是用于投资。 由于生活的需要，他们需要一个舒适安静的居所，简单而不奢华，注重品质感。 他们投资果断，决策时间短。 相比于普通投资客户，他们经济实力更强。 他们是五星级酒店的常住顾客。已经习惯了酒店式的生活方式，对物业服务质量要求很高。 注重安全和私密；;年龄在40岁以下，比较年轻。 外企高管，私企老板，属于社会精英和富人阶层。 从事国际贸易或制造