2018青岛杨家群项目提案市场部分-45P培训资料.ppt

市场研究部分;2009年宏观经 —— 全年GDP保八增长毫无悬念 2008年，金融危机席卷全球，世界各国都在资本市场经历了一场金融风暴的洗礼。在全球经济萎靡的情势下，中国经济也遭到重创，出口贸易频繁受阻，房地产新开工量也是一减再减，各行业都出现了经营业绩下滑的严峻态势。为扭转中国经济下滑的形势，2009年初中国政府出台了“十大振兴计划”，涉及我国10个基础产业振兴政策。在一系列的刺激政策的支持下，2009年中国经济不断复苏， 全年GDP保八增长毫无悬念。;“天量”信贷释放 —— 催生经济泡沫 2009在中国的货币政策史上必将留下厚重的一页。面对金融海啸冲击，中央果断提出“适度宽松”货币政策，并配合一揽子计划将信贷洪流注入经济体。“天量”信贷前所未有，金融对经济的支撑作用也立竿见影，中国经济率先回暖。 但另一方面， “天量”信贷也引发了产能过剩、资产价格快速上涨、通货膨胀等一系列隐忧，一方面要保住经济好转的成果，另一方面如何如在2010年调整好信贷结构，防范金融泡沫的产生同等重要。;2009年全国房地产市场 —— 强势回暖，量价齐升 2009年1-11月，全国商品房销售面积75203万㎡，同比增长53.0%。商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。与商品房销售额和销售面积同步，2009年全国70个大中型城市的房屋销售价格指数一路上扬，1-11月累计增长率达到9％。;2009年青岛市房地产市场 青岛市2009年全年住宅成交总面积8528938㎡，共成交住宅86084套。同2008年相比，成交面积环比增长139.69％，成交套数环比增长148.50％。整个市场成交量从3月份开始呈明显上升反弹，6—12月七个月的成交量持续居高不降。同成交量的明显增长相同，青岛市整体房价也有了进一步的提高，特别是在2009年6月以后，整体房价一直呈持续上升趋势。 ;2009年市北区房地产市场 市北区2009年全年住宅成交总面积667142㎡，成交套数为7438套。同2008年相比，成交面积环比增长175.63％，成交套数环比增长213.05％。市北区从8月份开始成交量连续成降低趋势，主要由于市北区在售楼盘较少，明显的由于供给量不足导致的成交量的下滑。市场的强势回暖带动了整体房价的不断攀升，从2009年4月份起，尽管后续成交量出现下滑，但市北区整体房价一直呈上升趋势。;优惠政策的支撑 特别的“宽松的货币政策”对市场的回暖起着直接的促进作用。对于开发商而言，银根的“放宽”，意味着所面临最为主要的资金链断裂的问题就会解决，而项目销售的回款压力也会减小；另一方面，贷款首付的降低和低利率无疑促使购房者走出观望。 购房需求的释放 需求在此可分为刚性需求和投资性需求。在经历了2008年下半年和2009年年初的“观望期”后，刚性需求得到持续释放，直接带动了整个市场的好转。整个市场的好转又将投资性需求带动起来，投资性需求反过来再将市场推向高点。 市场供需的不平衡 2008年经济危机，楼市低靡，土地流拍、大量楼盘推迟施工，直接导致2009年市场供给萎缩。而突如其来的市场回暖，市场需求不断增加，整个市场明显呈现出“供不应求”的状态。;政策调控 —— 定调2010年房地产发展方向 ;2010年将保持政策的连续性和稳定性 —— “稳定”压倒一切，宏观政策环境的稳定是楼市稳定发展的前提 2009年底召开的中央政治局会议明确指出：2010年将继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。 中央政府在对待经济复苏和经济持久发展这个问题上还是持十分审慎的态度。 “经济企稳向好并不等于经济根本好转”，而且经济根本好转也还不等于我们的经济能走上一条可持续发展的轨道。在这种情况下，过早地把促进经济的政策退出的话，就可能前功尽弃，甚至使形势发生逆转。;稳定不代表一成不变 —— 不断高涨的房价可能会将刚刚好转的楼市带回到2008年 在一系列利好政策的刺激下，楼市强势回暖，但房价不断持续高涨的问题同样也显露出来。在保持宏观调控正确、稳定的方向前提下，增强政策的针对性和灵活性：一是抑制投机性购房的不断增加；二是进一步加大住宅的市场供给量。切实做到抑制房价的进一步上涨，从而从根本上稳定放定产市场稳定发展。 为稳定房价，中央政府在2009年12月和2010年1月连续进行了一系列的宏观调控。;2009年12月，中国政府十天内三度出手遏制房价 —— 政策初步收紧 12月9日 —— 国务院做出“二手房营业税优惠政策”的调整 二手房交易营业税免征年限从两年延长为五年。 12月14日 —— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出 “国四条” 一要增加普通商品住房的有效供给；二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保