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可持续发展视角下公共租赁房租金定价的研究 　　近年来，杭州加大住房保障工作力度，努力在“十二五”期间通过“六房并举”模式以及扩大公共租赁房的建设规模确保城市人均可支配收入在80%以下的住房困难家庭应保尽保。其中，公共租赁房的建筑规模最大，所占比例最高，是“十二五”期间保障房的主力类型。与政府大规模的公共租赁房实体建设相对的是，公共租赁房租金定价方法和运营管理制度还不够完善，公共租赁房资金回收与后期运营难度增加。如何平衡资金投入与租金收益的关系，如何处理建设规模与财政压力的关系，如何协调保障功能与市场运营的关系，是地方政府面临的现实而又紧迫的问题。解决这些问题，需要提前考虑和科学设计公共租赁房的定价方法，避免公共租赁房重演“公房”的悲剧。 　　一、公共租赁房定价面临的现实难题 　　目前的公共租赁房定价上存在以下两大现实难题：一是投资回收难与可持续运营难。公租房的投资回收周期十分漫长，通常需要30-50年，政府在建设期投入的大量资金转化为沉淀资本，回收困难。在公租房的运行期间仍需要投入固定的维护与管理费用，给政府带来极大的财政压力，可能出现回收租金无法弥补运营维护成本的问题，这类问题在计划经济时期政府及国有单位提供的“公房”上体现的非常明显。 　　二是保障家庭对公共租赁房接受意愿不足的问题。根据对杭州市的测算，在完全不计土地成本的情况下，建设成本为2800元/平方米，折旧费为每月4.67元/平方米，利息为每月9.93元/平方米，维修费用为每月1元/平方米，测算的成本租金达到每月15.60元/平方米，若要50年内收回成本，月租金为每月20.27元/平方米；如果在土地行政划拨、需支付征地成本和基础设施投资的情况下，公共租赁住房成本为4164元/平方米，折旧费为每月4.67元/平方米，利息为每月14.77元/平方米，维修费用为每月1元/平方米，则成本租金达到每月20.44元/平方米，同样计算50年内收回成本，月租金便是每月27.38元/平方米。而杭州普通住宅的租金也仅仅在每月20-25元/平方米之间，公租房的租金优势不明显。此外，公租房一般处于市郊位置，又加大了公租房入住群体的通勤成本。在住房市场化大趋势下，以建造成本来制定公租房的租金，很可能在市场上缺乏竞争力。 　　由此看来，一方面是政府在公租房上的投资巨大，另一方面是在市场上缺乏竞争力，需要提前设计公共租赁房的定价体系，推动公租房在市场上持续发展，实现其住房保障的功能。 　　二、国外公共住房定价方法与影响因素 　　国外公共租赁房起步早，其租金定价方法对我国公共租赁房租金定价发展有一定的借鉴意义。英国是资本主义国家中福利制度发展最早的一个国家，是最早把住房问题纳入社会保障制度的国家。1946-1979年间，英国政府直接新建了将近390万幢住房用于供应和改善住房条件，其中政府建房占建房总数的比重分别为49%和45.3%。英国对公共住房实行“低租金”政策，按照公共住房的运行维护成本来制定租金，所以公共住房的租金始终维持在较低水平。同时，政府对居民私有的出租房屋也采取控租政策，租赁价格由政府按保本微利的原则制定。新加坡的公共组屋主要用于出售，也可以用于出租或者先租后买。用于出租的那部分公共组屋，其租金按照市场租金水平的一定比例收取。 　　在新加坡，通过政府租赁公共组屋的租金远低于在市场租金。其最高租金为市场租金的26%，最低仅为3.3%。同时，公共组屋的租金水平又根据申请人家庭收入、是否拥有过公共组屋及是否享受过住房补贴加以差别化对待。日本的公共住房是综合考虑承租家收入水平以及承租房屋居住条件等因素综合确定的。首先，按照承租家庭的收入水平进行分类，计算各收入类别家庭需要承担的“房租基准价”，房租基准价原则上为家庭纳税收入的8%。其次，根据房屋的区位、面积、年限、居住便利性等因素，对每户公共住房编制相应的房屋租金调整系数，从而确定承租家庭所应支付的租金。 　　从国外的公共住房定价方法中，重点关注三个方面的因素。一是建设成本与投资回收期。我国目前的公共租赁房建设仍是以政府投入资金为主，包括前期的建设成本投入和运营期的维护管理费用，其中建设成本是资金投入最大的一部分。如果公租房的租金定价过低，会使得投资回收期过长，导致资金沉淀。相反，如果回收期过短，又会使得租金水平过高，失去了公租房的社会保障性质。二是市场租金水平。如果公租房的租金定价远低于市场租金水平，则会导致公租房的需求迅速增加，从而使轮候等待时间加长；相反，如果公租房的租金与市场租金水平相比毫无优势可言，甚至高于市场租金，则会带来公租房空置量的增加。另外，市场租金水平还是住房的区位特征、周边公共配套设施等条件的最直接反映。在公租房定价的过程中考虑市场租金水平可以适当地减少公租房市场信息滞后带来的弊端。三是，中低收入家庭