2018上海市七浦路万豪营销思路报告终36p研究报告.pptVIP

七浦路万豪商业项目 整体营销思路报告 2012.2.13 第一部分 市场论证分析 项目商业价值分析 项目商业竞争定位 项目商业价值探索 商业价值分析—地段价值 项目地处七浦路商圈边缘区，该地区是目前上海最知名的服饰批发中心及面向中低端的零售集合市场 七浦路市场总规划建成建筑面积为50万平方米，总长约为1公里。拥有兴浦市场、超飞捷市场等超过10个室内商场。 七浦路商圈的功能定位：面向海外市场的服装接单中心及展示中心；服装设计中心；模特交流中心；批发销售中心；服装代理中心。成为全国享有较高知名度的品牌交易展示地和重要孵化地。 区域现状 区域定位 商业价值分析—项目自身特性 项目所在位置 位于新七浦路商圈外延性商圈 产品信息分类表 一层主力面积 6-15 二层主力面积 7-12 三层主力面积 7-12 面积小总价低，是其最大的卖点 　 使用面积 公用面积 总面积 1f 428 622 1050 2f 497 583 1080 3f 497 583 1080 总计 1422 1788 3210 整体商业面积体量不大，依托于商圈价值 项目特征：七浦路核心上去边缘、小面积、体量小但商户多。 但核心观点在于我们卖的不是产权，而是20年租赁权。 产品从销售角度而言是非常优质的，但我们需要解决一个核心问题： 从市场竞争中制定本案的价格策略，并确定项目一个合理定价因素。 商业市场竞争格局—地段竞争 一级商业区 二级商业区 三级商业区 从商业竞争格局看：本案处于三级商业区，商业人流被一、二级分流明显。 如果项目从经营角度看：通过较便宜的价格形成目的性消费，达到有效外部人流吸引 项目所在位置 一级商业区 120-160万人/天 二级商业区 40-60万人/天 三级商业区 30-40万人/天 人流量比值：3:1.2:0.8 商业市场竞争格局—市场租赁情况 目前七浦路市场基本处于一铺难求的市场现状， 外溢客户众多，给本案入市具有一定的需求性。 商场名称 新兴旺国际服饰城 新七浦服装市场 上海豪浦服饰城 超飞捷服装批发市场 白马大厦高级服饰市场 开发商名称 上海七浦万丰房地产开发经营有限公司 上海新七浦投资发展有限公司 上海北泰置业发展有限公司 上海超飞捷服装批发市场有限公司 上海白马投资经营有限公司 每层商铺数量 B1：350间；1F：720间；2F-3F：530间；4层：300间；5层：90间 1-2F：每层450间；3-5F：每层300间 1F：84间；2F：94间；3-4F：116间；5-6F：100间 B1：130间；1F:100间；2-3F：80间；4-5F：70间 B1:60间；1F：200间；2F：130间；3F：75间 面积段 7-40 7-35 15-70 7-70 10-120 主力面积 10-30 10-15 20-30 10-30 20-40 空置率 3% 1% 7% 12% 13% 每层业态分布 B2：停车场；B1：精品箱包鞋类、流行饰品；1F：流行服饰、美甲一条街；2F：休闲时装、牛仔系列、肯德基；3F：品牌童装、床上用品；4F：精品外贸服饰；5F:精品外贸服饰、美食广场 1F：女装、牛仔系列；2F:少女装 3F、4F：品牌女装；5F：品牌男装 1F-2F:少女、牛仔、休闲 3F-4F 精品女装 5F-6F 精品男装 B1：天阜精品童装；1F：各式休闲裤、外贸男装、牛仔系列；2F-3F：时尚中老年服饰、外贸服饰；4F：时尚女装、精品；5F：经典品牌、时尚女装；6F：物业管理公司、停车场 B1:男士西裤，牛仔裤；1F：内衣、睡衣、雨伞、饰品、男女各类服饰、女包；2F：时尚女装；3F：精品女装 是否统一经营管理 是 是 是 是 是 商业市场竞争格局—租金与同类产品销售对比 同类款的一件女式服装 一线地段销售价为170元 二线地段销售价为150元 三线地段销售价为120元 从租金地段优势可以看出：二、三线的价格底线明显优于一线地段价格。 而租金价格决定了商品本身的销售价格 17 15 12 对应售价比 对应租金比 54 36 27 商业市场竞争格局—租金及去化比重对应关系 租金因素导致同款型的产品价格底线不一样。 从市场格局看，项目的日租金在市场格局建议在16-28元/平方米之间。 新兴旺国际服饰城 主力租金段50-70元/平方米/天 租售率在99% 上海豪浦服饰城 主力租金段18-36元/平方米/天 租售率在95% 白马大厦高级服饰市场 主力租金段14-28元/平方米/天 租售率在87% 商业市场竞争格局中的定位 关键字：稀缺、低门槛、核心商圈、租金的稳定性。 市场价值： 目前七浦路地区租赁 处于供不应求的状态 项目价值： 本案是区域内进入日租金 较低总价商铺 项目定位