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PAGE 惠 州 风 华 世 家 项 目 营 销 策 划 案 PAGE 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址: HYPERLINK / QQ包装策略分析篇 包装策略分析篇 地盘包装 形象墙：大面积、个性化的形象墙展示是对消费者多层渗透的一个部分，同时可以吸引“眼球”，扩大项目影响力。 建筑主体：建筑主体选用大面积的条幅进行包装，是一种简单而成本低，同时具有实效和时效的包装宣传方式。 前广场、内环境：室外的广场状态直接表达了开发商的开发理念，环境的提前展示是一种信心和实力的表现，户外遮阳伞与桌椅则体现了人性的关怀，项目价格支撑都源于这些细节的完美。 看楼路线：注意点：通风、采光良好，柔和色彩的运用，灯光展板渲染气氛，转折处处理，信道中的导示。 导示系统：实效营销，昭示导示系统的有效运用是区域性实效营销的重点工具。 售楼处 售楼处的位置选择 本项目售楼处应该放在演达一路靠近项目的一侧，置于商场首层的靠南侧位置，销售通路和进料口应该完全隔离。 装修风格要求 售楼中心是直接面向客户的场所，也是客户评判发展商及项目质素的重要考虑因素。本项目户型的分极化，导致推广的两个阶段客户定位和形象定位差异明显，前期“精致生活代言人”和后期“世家尊崇生活”的差异化要求项目售楼处在项目销售前后也应有所变化，因此售楼处的装修要注意以下几点： 售楼处的设计最好能够弹性化，以满足销售推广在第一阶段和第二阶段上的差异性。总规划面积400平方米左右，第一阶段只用200平方米，其它作后台仓库使用，商铺和大户型推广时，原来的后台部分变为前台，原来前台适当整修以调节适应销售的调整； 接待区布置正对售楼处入口，方便业务员看到来往客户的位置，但应该保持一定的角度，避免直视，导致客户不自然； 在接待区要通过背景板营造视觉焦点，背景板可以展示楼盘的LOGO、名称，也可以用图片展示一种氛围，接待区灯光要作特别的处理，考虑天花的悬挂； 室内灯光要明亮，重点地方要有灯光配合作为强调，如展示板、灯箱和背景板等； 配合楼盘性质（产品定位和形象、客户定位）营造氛围，本项目应该第一阶段体现“温馨、舒适和品质感”第二阶段的售楼处在第一阶段的基础上，增加豪华和尊贵的元素（不需要多的改变，只要改变部分符号元素就可以达到效果）； 主要卖点应该有明确的展示，比如通过展板、模型和图片等，此外必要的地方应该布置小装饰品和绿色鲜活元素。 酒吧式洽谈区背景墙展示灯光效果 酒吧式洽谈区 背景墙展示 灯光效果 大屏幕电视放映区吊饰、背景墙、沙盘展板、 大屏幕电视放映区 吊饰、背景墙、沙盘 展板、POP 功能区间的分布 演达一路 演达一路 导示牌 导示牌 入 口 模型展示区 接待洽谈区 办公、仓储区 茶室、影音区 业务人员活动区 门前园林，景观 门前园林，景观 停车场 办公用品 销售大厅——电话6部，饮水机1台，音箱设备（提前接线）、无线MIC、大屏幕背投电视，空调接待台（双层），洽谈桌椅8套、沙发1套、接待台座椅8个，绿色植物若干 经理室——桌椅2张、办公台1张，文件柜，ISDN上网电脑，打印机、传真机、复印机、POS机、保险柜、点钞机各1台； 其他——更衣室衣柜和桌椅各1个，纸娄，烟灰缸，纸巾，复印纸以及销售物料 样板房 样板房选定原则及应用 户型占小区总户数比例大、重点推介户型及难点户型，方便客户参观，能够有一定的代表性 在本项目中112平方米的三房两厅户型占总套数的近40%，可以设两套样板房；四房158平方米户型和183平方米户型各设一个样板房；小两房设一个样板房；大三房也可以考虑设一个样板房 装修的总体构想 本项目各个户型所面对的客户群相对是比较明显的，我们在样板房的装修方面应该以适应各户型的主力客户为基本原则。 典雅大三房——中层管理人员和专业技术人员、部分生意人和商贩 温馨中三房——公务员及金融、学校、医务人事、部分中层管理人员和专业技术人员 舒适小四房——生意人和商贩、中层管理人员和专业技术人员 阔绰大四房——生意人和商贩、部分企业老板及高层管 个性小两房——新兴白领，部分公务员及金融、学校、医务人事 据此，样板房的设立和装修均应从符合上述买家的身份特征和需求出发，提高物业品质，突出户型和结构优势，每个细节部分都充分考虑档次和实用并重，给客户居家生活的氛围，做到实实在在煽情。在几种不同风格的样板房中，我们针对几类客户具像描述，目的是根据他们的身份特征和喜好，使样板房能够引导客户产生这样的心理共鸣：这就是我心中所理想的，但一直没有描述出来的生活。 具体装修建议 典雅型 房号 户主 籍贯 年龄 职业 教育水平 家庭人口 日常生活习惯 喜欢的房屋风格 大三房带多功能房 张一平 王小丽