08年方圆三亚项目定位及规划建议148p资料教程.ppt

国际高端旅游休闲客户散客及团体 国际酒店集团的全球订房系统带来的国际高端客源； 俄罗斯、西欧、东南亚等地的高端散客。他们追求高品质的服务和静谧的私人空间，在享受海洋带来的身心放松的同时充分体验东方文化； 港澳台观光旅游休闲度假圈层 来自于香港、澳门、台湾等地的游客、侨客或商务客户； 高级闲游客户,自由职业者，有较高收入，注重生活品质； 知名演艺人员，对私密性、安全性有很高要求的客户； 国内高端休闲旅游度假客户 项目主要针对的是国内高收入、高服务品质要求的休闲度假客户为主，他们主要是以政府、企事业单位的高级公务员，还有各级企业的管理人员和私营企业主； 由旅行机构组织的高端旅行团，区别于一般的旅行团体； 国内大型企业的富豪长假期的旅游休闲居所； 国内大型企业、组织的内部高端旅游商务会议； （二）、住宅定位建议 1、住宅定位建议 定位思路： 半岛海岸线：融入海洋，全海景的尊贵居庭，海天一色的景致每天都会展现。 私家游艇：项目别墅最大的特色在于拥有私人游艇码头，真正体验海岸生活，尊贵身份的彰显。 度假府邸：珍稀的景观对项目打造顶级的度假居所来说弥足珍贵，是身份价值的体现，而度假是主要目的。 秉承方圆集团的开发理念，东方所固有的神韵、美态、自然哲学以及生活建筑态度都能在此展现。现代东方不仅仅展现的是传统的文化，更增加和突出了现代所应有的产品特质。 别墅：半岛海岸线·私家游艇休闲度假府邸 公寓：国际品牌酒店式精品服务公寓 定位思路： 小而精致，在设计上充分考虑投资、自住的双重功能，同时公寓背江望海，具有极佳的景观资源。由国际级的酒店管理公司为公寓提供专业贴身的配套服务，很适合打造酒店式的精品公寓 。 （二）、住宅定位建议 1、住宅定位建议 2、住宅客户定位建议(别墅） 核心客户 “候鸟群体” 国内江浙、东北三省、华北经济发达城市以及上海等一级城市，财富比较集中的富豪、大型私营企业企业主给自己和家人的休闲度假居所，他们追求高品质的度假享受，而且在工作期间留给父母作为养老养生的居所，能和家人共同体验休闲的海滨生活； 国内大型国有企事业单位、政府高级领导和高管养生度假居所； 国际知名品牌外资企业的中方负责人和外籍人士； 外地外资企业的CEO和总裁，有休闲度假津贴的高管; 重点客户 海南知名企业或者三亚地区大型私营企业主和负责人； 国际知名企业负责人； 台湾、香港、澳门等地侨胞和富商，他们喜欢海洋，具有传统文化韵味的生活； 具有外籍身份的专业人士和海归人士； 文化、演艺行业的艺人、明星，喜欢低调的私人生活； 2、住宅客户定位建议(公寓） 中心客户 每年定期度假，其余时间交由专业公寓管理公司出租管理获取回报的投资客户； 东北三省、江浙地区等地相对具备一定经济实力的中产阶层，提供家人休闲度假、养老，同时自己在假期也可以享受海滨生活的高端客户； 看好海南房地产市场，热衷于长线投资获利的投资客户； 从事于艺术、文化、演艺类的公司管理层和金领，热爱海洋生活，喜欢在海滨生活当中寻求生活的乐趣和创意； 当地的高级公务员和在当地投资的私营企业主。 由于项目自身的旅游休闲度假的特性，别墅和洋房主要针对内地具有经济实力、在海南“过冬”的“候鸟”型客户为主，客户会因应不同的经济状况选择不同的产品。 二、针对容积率的研判 目前项目确定以0.5的容积率作项目规划设计,我们通过0.5和0.3容积率作为两个方案比较,各自作经济效益和规划设计分析,为项目评判提供参考。 项目 方案1 方案2 容积率 0.5 0.3 净用地面积（㎡） 297555 297555 建筑面积（㎡） 148777 89266 酒店占地面积（㎡） 100000 ～110000 100000 ～110000 酒店建筑面积（㎡） 50000 50000 住宅、商业面积（㎡） 98777 39266 注：规划要求酒店占地和建筑面积作为长期经营固定不变。 1、以0.5容积率的规划建议 两心一轴三板块的规划布局。 两心为中心景观轴心和江畔景观轴心。两轴心形成了东西两个风格不同的景观节点，以海景为主的中心景观和以江景为主的景观形成了不同层次的景观点； 中心江海景观带。由两个轴心连接形成的东西向中心景观轴形成了项目主要的景观连接带； 商业板块、住宅板块和别墅板块。三大功能板块沿规划交通要道形成不同层次的功能服务区间，各版块之间形成了功能效应和整合的最大化。 中心景观轴心 江畔景观轴心 中 心 江 海 景 观 带 商业板块 住宅板块 别墅板块 项目由规划路分割的东西功能区域形成动静不同的区间： 酒店和商业布局在最靠项目主出入口的位置，更好的利用了商业的便利性，同时保证了酒店良好的海景面，体现了酒店的品质； 公寓、洋房布局在酒店的东北面，高层建筑同样也能感受的海景和江景，保证了前后景观的最大化； 联体