2018年苏州2018-B-42地块初步可研报告（94页）教学案例.pptVIP

第三部分 本项目可行性分析 地块属性 产品设想与测算 产品设想 产品设想 1、总体定位 本项目具备了开发高端写字楼项目的先天条件：如便利的交通条件、良好的自然资源、苏州高新区的核心位置，与运河西岸的SND（苏州高新管委会）隔河相望。因此，建议定位为高端的写字楼与服务式酒店公寓综合项目（部分商业作为配套）。 2、产品类型 建议以写字楼为主要物业类型，部分设置高档酒店式服务公寓，聘请知名的酒店管理公司（奥克伍德、雅诗阁等），剩余部分做写字楼与酒店式服务公寓的配套商业。 这样设置的原因在于，一方面可以提高整体物业档次，另一方面增加客户群，减少风险。同时酒店服务式公寓的所需要的配套可以消化掉裙楼的商业。我们认为本项目不具备做大型商业的条件，只建议设置高端物业的配套及部分精品店。 备注： 1、上表为土地拍卖时的成交情况。目前土地成本约2亿元（1.4亿元的土地成本，6000万元的拆迁成本）； 2、该项目土地证取得时间为2009年，土地使用年限为2009-2049年。 地块指标 初步规划方案 备注： 1、该规划指标已经比拍卖时有所突破， 最终指标需进一步核实。 地块指标（根据设计方案） 项目名称：苏州2003-B-42地块项目 面积单位：平方米 　 　 　 　 　 　 　 建筑面积 总建筑面积 113086 土地面积 16841 其中：地上建筑面积 75784.5 建设面积 16841 地下建筑面积 37301.5 环境面积 12631 其中：车库面积 37301.5 容积率 4.500 摊入地上面积 　 开发期数 一期 不可销售面积 　 开工日期 　 公建配套面积 公建配套面积 227.3535 竣工日期 　 其中：会所 0 　 　 物管用房 227.3535 　 　 分类面积 　 建筑面积 销售面积 户数 地上 地下 地上 地下 （户） 高层 75784.5 37301.5 75557 0 　 　其中：住宅 0 　 　 　 0 　　　　写字楼 45000 37301.5 44773 　 　　　　商业 10000 　 10000 　 　 　　酒店式公寓 20784.5 　 20784.5 　 260 独立车库（个） 　 564 　 　 　 其他 　 　 　 　 　 小 计 75784.5 37301.5 75557 0 　 分类面积累计 113086 75557 　 经济效益估算 假定条件说明： 1、土地价格按照已发生的成本（1.4亿元土地+6000万元拆迁）约2亿元计算，楼面价格为2640元/平方米； 2、成本参考宁波研发园写字楼三期成本预估； 3、写字楼部分面积建议设置为4.5万平方米，考虑公共部分装修，销售价格按照2万元/平方米预估； 酒店式公寓面积建议设置为2.1万平方米考虑精装修，销售价格按照2.3万元/平方米预估； 考虑设置少量商业，销售价格按照2.5万元/平方米预估。 经济效益估算 经济效益估算 附：典型写字楼项目分区域简介 新天翔广场 现代创展大厦 星虹国际 星东环 环球188 圆融时代天阶 圆融大厦 建屋大厦 项目本体 分布集中，湖西中央商贸区已经成型，湖东商广场区域市场逐步形成 。 1、园区典型写字楼 低端 高端 中端 环球188 区域分布 相关配套 楼盘特征 写字楼集中区域： 湖西CBD和湖东行政中心区域。 区域特色： 地段位置优越，处于苏州发展最迅速的区域，发展前景好； 写字楼没有新区集聚度高，产品在中高档以上，注重产品品质和物业管理。 周边配套： 配套设施比较完善，处于高速发展期。 交通配套： 轨道交通、高铁、金鸡湖隧道、沪宁高速等的规划实施完成，交通将十分便捷。 自身产品相对完善，中高档以上物业。 置地星虹国际 建屋大厦 新天翔广场 圆融大厦 1、园区典型写字楼 主要分布在湖西CBD和湖东行政中心区域，中高档以上办公物业，领跑全市写字楼市场。 园区写字楼市场金字塔图 新天翔广场 建屋大厦 圆融时代广场 置地星虹国际 置地星东环 环球188 圆融大厦 现代创展大厦 湖东 湖西 项目 特色 中心优惠 环球188 地段、服务、硬件 湖西商务CBD核心，辉盛阁入驻，硬件高端 建屋大厦 开发商品牌、高档品质 湖东行政中心位置，位居人才市场边，入住客户高端 圆融时代广场 中心地段，成熟配套 华东地区最大久光百货入住，全球最大天幕街 置地星虹国际 物业服务、品牌开发商、硬件配套 差异化定位，配置高端，物业服务到位 新天翔广场 成熟综合体 大型一站式商业购物中心 圆融大厦 税务办公优势 设计较为复古，内部行政式设计，可