2018新华大厦开发定位策划报告讲义教材.pptVIP

新华发行集团新华大厦开发定位策划报告;前言;前言;分析篇;分析篇;第一部分、通辽市宏观经济分析;第一部分、通辽市宏观经济分析;一、通辽经济地理状况;一、通辽经济地理状况;一、通辽经济地理状况;通辽市;一、通辽经济地理状况;300多万人口从发展动向上均倾向于“科尔沁区”，希望到市区“生活”“工作”“就学”“消费”“就医”等，因此，只有50平方公里的科尔沁区，商贸业、酒店业、餐饮娱乐业等经营性行业均维持着繁荣的状态。;一、通辽经济地理状况;3. 城市地位——东北区第九大重镇 2010年，通辽GDP位居东北地区第9位，2011年，通辽市GDP达1471亿元，增长23%，一举超过松源成为东北地区第8位。;二、通辽历史文化发展;二、通辽历史文化发展;二、通辽历史文化发展;二、通辽历史文化发展;三、通辽经济状况与产业状况;三、通辽经济状况与产业状况;项目\时期;三、通辽经济状况与产业状况;20%的经济增速一方面反映了通辽市相对落后的经济基础，另一方面也表现出通辽强劲的发展势头和良好的前景，在这样的经济背景下，可以预测未来的居民消费指数将一路高扬，地区商业发展将日新月异。;四、通辽各主要产业状况;四、通辽各主要产业状况;四、通辽各主要产业状况;四、通辽各主要产业状况;四、通辽各主要产业状况;四、通辽各主要产业状况;四、通辽各主要产业状况;四、通辽各主要产业状况;四、通辽各主要产业状况;四、通辽各主要产业状况;五、通辽今年消费市场状况;五、通辽今年消费市场状况;;五、通辽今年消费市场状况;特点一、 批零行业为主力，住宿餐饮业增幅较大 2012年前二季度，通辽批发零售、住宿餐饮企业实现零售额总量分别为131.4亿元、19.0亿元，占社会消费品零售总额的比重分别为87.4%、12.6%，同比分别增长 14.9%、24.2%。由此可见，批零行业仍是市场主力，住宿餐饮业增幅有较大增高。 ;特点二、居民消费更加趋向升级类商品;特点三、城乡市场差距逐步缩小，发展趋势更加协调;特点四、宏观经济平稳较快发展，为消费品市场提供了良好的发展环境;特点五、城乡居民收入增长较快，带动了消费水平的提高;特点六、家电下乡”带动了农村市场消费的增长;特点七、餐饮消费好于往年;特点八、休闲、健康成为过节时尚;第二部分、科尔沁区城市发展状况分析;一、通辽科尔沁区城市建设发展;一、通辽科尔沁区城市建设发展;一、通辽科尔沁区城市建设发展;;一、通辽科尔沁区城市建设发展;一、通辽科尔沁区城市建设发展;一、通辽科尔沁区城市建设发展;二、通辽科尔沁区房地产市场状况;二、通辽科尔沁区房地产市场状况;二、通辽科尔沁区房地产市场状况;项目/时期;二、通辽科尔沁区房地产市场状况;项目/时期;项目/时期;　项目/时期;　项目/时期;　项目/时期;我方观点： 从上述分析表中可以看出，2012年通辽房地产市场施工面积明显回落，商品房售价增长速度明显放缓，证明了通辽地区现正处于市场低迷期，预示着未来的市场环境是风险与机会并存，因此本项目的开发工作需要谨慎，注意控制风险。;4. 2012年各分片区房地产开发情况;老城区——土地紧俏 中心区依靠成熟的配套资源，在全市房地产市场中优势明显，销售价格居高，2012年市区改造旧房面积超过120万平米，计划投资额超过39.3亿元，占全市投资总额的32.45%。新开发商品房项目22个，开发面积180万平米。 中心区受到土地资源制约，所开发的新项目普遍规模偏小，以高层商品住宅为主，住宅代笔项目有：“盛世银座”、“紫云公馆”等，商业开发代表项目有：“中嘉大道”、“新都会商业广场”、“万城商务中心”、“华申时代广场”等。 从未来发展上看，中心区土地资源紧缺，难以形成大规模开发局面，因此中心区的商品房将进一步紧俏，销售价格提升潜力巨大。我公司预计，未来中心区的房地产市场依然会保持供销两旺的态势。;新城区“桥北片区”和“河西片区” ——进退维谷 新城区2012年房地产投资总额预计46亿，项目27个，同比增长133%，占科尔沁区房地产投资的38%。新城区的房地产建设如火如荼，新增项目也非常多，但是总体处于非常被动的局面。 在一河两区、西移北扩的政策指导下，新城区大量土地进入市场，新增项目持续维持高量，但是市场容量有限，目前新城区的商品房销售状况较差，各项目销售量难以支撑项目的资金需要，销售价格维持在3300-3900元的低端水平。 2012年市政府提出“东移南扩，大力发展东部物流基地”的战略构想，打击了市场对于新城区投资的信心，新城区的房地产市场遇上冰封，大部分房地产商徘徊在“继续建设”或是“等待时机”的十字路口，近10个新项目推迟了开发计划，所有的项目销售价格达不到预期水平。 ;铁南区——新政策利好，充满新机遇 在新政策构想的刺激下，铁南区的