2018张家口高炮旅项目客群定位及产品建议报告35P讲义教材.pptxVIP

张家口高炮旅项目客群定位及产品建议报告北京新景祥房地产经纪有限公司 市场部2010-1产品篇2、产品建议产品分析产品分析客户调查产品定位产品定位产品建议户型配比建议市场篇城市解读 城市概况城市发展战略经济发展水平城市住房规划桥西区桥东区高新区城市解读教育配套城市概况张家口市共分五区十三县，主城区为桥东区、桥西区、高新区行政区域划分——五区、十三个县张家口主城区划分 张家口市户籍总人口459.67万桥东区户籍人口27.46万桥西区户籍人口23.80万高新区常住人口14.52万张家口市总面积36860平方公里桥东区面积 113平方公里桥西区面积 141平方公里高新区面积（不详）城市解读教育配套城市发展战略一主三副、两轴四区的空间结构发展 两轴四区：依托交通走廊，形成东西和南北两轴。根据自然、生态、经济条件划分为北部坝上次区域，东部次区域，中部次区域和南部次区域 一主三副：以五个区为为主，辐射万全县。以怀来、张北和蔚县为三个副中心，辐射周边其他县城市解读经济发展水平张家口市经济发展水平较低，整体经济实力在河北省排名倒数第三位 单位亿元08年张家口市GDP 720.4亿元，全省排名第九位09年张家口市前三季度GDP538.2亿元，全省排名第九位08年张家口市GDP涨幅为11.9%，全省排名第五位09年张家口市前三季度GDP涨幅为8.8%，全省排名第十位数据来源：张家口市统计局城市解读城市住房规划张家口市住宅建设力度较大，发展、改造区域较广中心城区住宅建设用地规划中心城区住房用地布局 城市解读小结张家口市整体经济发展水平较低，且09年前三季度GDP 涨幅相对于08年大幅下降，自08年全省第五位落居第十 位，经济发展形势不容乐观近年来，张家口市住宅建设呈现出力度大、范围广的两 大特点 市场篇解读本案自身条件外部条件自身条件本案区位以上四个商圈为张家口市最繁华的四个商圈，本案区位属容辰商圈辐射范围，距容辰商圈仅500米，是桥东区房地产市场的热点地段。 武城街商圈百货大楼商圈本案帝广商圈容辰商圈自身条件项目四至及配套本案周边配套齐全；交通便利配套状况医疗配套：二五一医院、第二医院、第五医院学习教育：卫华小学、探机学校、第五中学、第六中学生活配套：容辰超市发、帝达超市；工商银行、商业银行交通状况：西至建国路与南至红旗楼南街均与主干道胜利路相接，交通便利 北至为居民区西至建国路本案东至外环路本案规划指标占地面积：8万㎡建筑面积：17万㎡容 积 率：2.1南至红旗路南街自身条件周边商业配套本案周边商业配套已很完善，发展水平较高1、容辰商业街2、铂金时代商业 本案12自身条件地块价值评析本案开发条件已成熟，开发潜力大，地块自身条件适合打造中高端物业 注：上表评分标准，5-优，4-良，3-中、2-一般，1-差市场篇解读本案自身条件外部条件外部条件民众生活张家口市整体居民消费力与收入水品均较低，经济能力有限 08年张家口市社会消费品总额为232.6亿元，排名第九位09年前三季度张家口市社会消费品总额为221.2亿元，排名第九位08年张家口市人均可支配收入为12054元，排名第十位09年前三季度张家口市人均可支配收入为9733元，排名第十一位数据来源：张家口市统计局外部条件房地产供需情况张家口市房地产市场明显供大于求，且供需比正在拉大桥东区桥西区高新区共计08年施工面积（㎡）86935811217031084507307556808年新开工面积（㎡）217911573295845518163672408年总销售面积（㎡）192665128668232881554214现房销售面积（㎡）497762022770003期房销售面积（㎡）14288910844123288148421108张家口市主城区总施工面积为3075568㎡，总销售面积为554214㎡，供需比为5.5：1 桥东区桥西区高新区共计09年前三季度施工面积（㎡）135826411594721469279398701509年新开工面积（㎡）615691672434887923217604809年前三季度总销售面积（㎡）147715114902259420522037现房销售面积（㎡）1062429893653050143期房销售面积（㎡）13709111191322289047189409前三季度张家口市主城区总施工面积为3987015㎡，总销售面积为522037㎡，供需比为7.6：1数据来源：张家口市统计局外部条件09年土地供应情况张家口市主城区09年土地放量较大，房地产市场竞争加剧张家口市主城区09年土地供应区域供应面积地块数量桥东区608.49亩34块桥西区1056.58亩63块高新区1622.94亩44块共计3288.01亩141块 张家口市主城区仅09年土地放量就达