2018年上海新长征中环商务楼裙房商业策划建议培训资料.pptVIP

上海·新长征中环 商务楼裙房 商业策划建议书STRATEGY PROPOSAL 2010年3月22日 1.0 项目整体定位 [上海·新长征中环] 祥和家园 祥和名邸 开发商 宏泉集团（申豪房产公司） 交房时间 一期：1999年；二期：2001年 建筑面积 24万平方米 产品类型 小高层、多层 价格范围 1.2～1.4万元/平方米（二手房） 开发商 宏泉集团（申豪房产公司） 交房时间 2005年12月 建筑面积 30万平方米 产品类型 小高层、别墅 价格范围 公寓：1.4～1.5万元/平方米 联排：1.7～2万元/平方米 独栋：2.6～3万元/平方米 1.0 项目整体定位 [上海·新长征中环] 百联中环购物广场 总建筑面积 43万平方米 商业建筑面积 26万平方米 开业时间 2006年12月 长三角规模最大的SHOPPING MALL之一，集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体 A区 C区 A区商场计20万平方米，分为地上四层、地下两层。主要业态有精品百货、超市大卖场、专业卖场以及各式主题餐厅、专卖店等 业态布局 C区为弧形建筑，位于A区商场北侧，靠近曹安路，分为地上四层、地下一层。内容以餐饮、休闲、娱乐为主。 1、2F小商铺(40～80平)租金7～10元/平*天 1.0 项目整体定位 [上海·新长征中环] 规划开发 ? 规划时，将商铺与住宅项目分离，使所有商铺均能不受限制的用于餐饮业的经营 1999～2001年 招商初期 2001～2002年 ? 起初定位时，考虑将商铺售出 ? 开发商决定保留整条商街，只租不售 ? 生铺阶段，认同度不高 养铺、改造 2002～2004年 ? 商家经营困难，商铺快速换手 ? 随品牌商家入驻、周围楼盘入住率提升，经营状况有一定好转 ?招商率在50％左右，租金长期在不到4元/平方米*天徘徊 ? 以2～2.5元/平*天的租金引进麦当劳、豪享来等品牌餐饮 发展成熟 2005～目前 ? 05年中旬，租金涨至5～6元/平*天，基本为满租 ? 06年至今，底铺租金达9～10元/平*天，2、3楼平价租金约3.5元/平*天 ?商铺基本保持满租，餐饮业经营状况佳 10年实地调研数据：1、2F租金：7元/平方米*天；1、2、3F租金：4～5元/平方米*天。据此测算整条商业街年税前租金收入约1.2亿元 ? 调整商业组合，重点招商餐饮业 梅川路商业街发展进程 类型定位 档次定位 目标消费者定位 主题定位 定位描述：社区型生活休闲购物商业中心 1.0 项目整体定位 定位描述：周边物业项目的高端住户 消费者特征：25-50岁的中青年群体，以休闲消费、体验消费和家庭消费为主要形式。 定位描述：中高档精品产品 定位描述：高品质生活、蓝调爵士生活、纯自然生活、品味生活 [上海·新长征中环] 2.0 业态布局及租户组合 根据该项目周边环境，我司给出该项目的一些布局建议及组合。 [上海·新长征中环] 方案：高品质生活 功能性业态 - 精品家居专卖 精品零售 婚纱影楼 个人护理及医疗 休闲简餐 儿童天地 特色业态 小型超市 社区配套 健体瑜伽馆 方案A：生活 婚纱影楼 家居专卖 个人护理 休闲简餐 精品超市 社区配套 方案B：运动 精品零售 健身＆瑜伽 个人护理 休闲简餐 小型超市 社区配套 方案C：亲子 儿童教育 儿童用品 精品零售 个人护理 休闲简餐 小型超市 社区配套 2.0 业态布局及租户组合 [上海·新长征中环] 租户推荐汇总 业态 内容 家居专卖（精品家具） 世茂、达芬奇、马可波罗 或国内外知名品牌； 精品专卖 艺术画廊、汽车音响专卖、汽车高级饰品专卖、康体休闲用品专卖等、高尔夫运动用品专卖、钓鱼用品专卖、野外用品专卖 儿童天地 儿童早教中心、儿童钢琴城、儿童用品专卖、婴儿用品专卖 证券及银行 国内外、本地知名品牌 综合超市及社区配套商业 超市、快餐店、面包店、花店、冲印店、洗衣店、茶叶店、眼镜店、邮政服务店、机票代售点、自助银行、皮鞋皮具养护店、书店、音像店、宠物诊所及用品店等 西餐餐饮、酒吧、咖啡 国内外、本地知名品牌 西餐餐饮、酒吧、咖啡 国内外、本地知名品牌 特色餐饮 国内外、本地知名品牌 个人护理及医疗 美容美发、小型SPA、以及口腔医院等 体育运动中心 瑜伽学校、壁球练习场 2.0 业态布局及租户组合 [上海·新长征中环] 建议业态： 家居专卖（精品家具） 推荐租户组合： 世茂家具、达芬奇、马可波罗 2.0 业态布局及租户组合 [上海·新长征中环] 建议业态： 体育运动中心 推荐租户组合： 瑜伽学校、壁球中心、小型高尔夫训练基地 2.0 业态布局及租户组合 [上海·新长征中环] 建议业态