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枫桥丽舍营销策略 博玺品牌策划 2010.4 项目配套——景观 何山公园 枫桥风景区 项目配套——商业 大型购物超市 大型商业综合体 绿宝广场 项目配套——交通 主要公交线路： 301路 303路 304路 308路 321路 324路 325路 333路 主要轻轨线路： 轻轨一号线 （塔园路、苏州乐园站） 轻轨三号线 （何山路站） 主要地面道路： 何山路 长江路 邓蔚路 狮山路 华山路 主要环线道路： 西环高架 补充：项目距离汽车西站约1公里 项目配套——其他 （枫桥中心小学） （新区高级实验中学） （苏州乐园） 项目总结 ◇ 项目地块位于苏州高新区核心地段，属于新区CBD辐射范围内，内部市场需求旺盛。 ◇项目周边交通便利，多类型交通设施可供选择，方便导入丰富客源。 ◇项目周边配套设施齐全，方便各类人群生活所需。 ◇周边景观情况优良，多处景点和娱乐设施。 ◇紧邻两条城市主干地铁，未来升值空间巨大。 项目产品（1） Yimu design 项目产品（2） ◇产品主要包括“一室一厅”“一室两厅”“二室二厅”三种户型，面积区间为43.5—105.5 ㎡ ◇利多:户型整体方正、功能齐全、动静分离、区域划分细制、大面积落地窗、卫生间大、每个功能区都相互独立、功能区互相之间搭配合理、空间利用合理、没有浪费面积 ◇利空:卫生间、厨房采光差；南北不通透；客厅正对卫生间；客厅采光差主卧面宽窄 产品研读 苏州全市酒店式公寓每月成交稳定，大体上能体现房地产商品房市场的整体走势。目前苏州在售的酒店式公寓项目大概有20个，其中大部分以小户型为主，其中户型较大的项目有环球188、白领公寓等高端项目。 供应情况：近两年酒店式公寓供应相对集中，主要供应时间节点是2008年8月前后和2009年6月前后，其他月份供应量普遍较小。 供求比：2008年供求比为1，供求平衡；2009年供求比为0.83，出现供不应求现象。 2008年至今苏州酒店式公寓供销走势 区域供应： 2008年-2010年2月，吴中区供应酒店式公寓最大，为33%，其次为工业园区20%，第三为高新区为19%。 区域销售： 2008年-2010年2月，吴中区酒店式公寓销量最大，为33%，其次为相城区20%，新区酒店式公寓销售占比仅为9%，其中与产品总价与面积有着很大关系。 2008年至今苏州酒店式公寓区域供销情况 从销售情况来看，苏州酒店式公寓在售项目的销售情况良好，从已经推出的房源的统计，去化率普通集中在70-80%，整体销售情况良好。 在售酒店式公寓典型项目销售情况 苏州市场上的酒店式公寓，作为投资型物业，在售个案价格集中在8000~11000元左右。 而新区新地国际公寓售价高达20000元/平米，主要是该项目的地标性、优越的地段以及高端服务式物业等附加因素，也导致了其去化速度较为缓慢。 在售酒店式公寓典型项目价格分析 苏州酒店式 公寓区域分布图 本案区域内酒店式公寓产品分布较少，新地中心公寓面积150-310平米。 对于新区CBD而言，小户型酒店式公寓是一块相对空缺市场。 新区酒店日租租赁情况 新区目前各类酒店平均入住率在70%-90%之间，其中商务酒店的入住率还保持了相对较高的入住率。 新区精装公寓月租租赁情况 新区目前周边主要的单身公寓档次相对较低，租金保持在2000元以下。 定位 新区中央首席 地铁物业 山水景色 高端酒店式公寓 高升值潜力 客户定位 同类型产品客户研究 自住型客户 投资型客户 此类客户因购买力和区域来源的限制，无法提供足够的客源支持。 主要方向 两类客群 本地资源客户 上海地区投资客 浙江地区投资客 价值 地域 现场来访客户 客户延伸（及分布比列） 放眼长三角地区，随着地域性购买障碍被打破，呈现出地域越远购买力越强劲状态 20% 20% 30% 30% 1 本地战场 针对新区小户型公寓市场空白契机，以新区为中心区域向周边辐射，主要推广以新区核心区域为主。 外围客户通过中原客户数据筛选 2 上海战场 上海市场产品竞争激烈，价格高昂，主打苏州小总价，大回报诉求点。 通过中原于上海200余家二手门店资源，渠道推广，现场带看，完成迅速出货。 3 浙江战场 以苏州市场价格洼地以及规划地铁房较高升值空间为主诉求 通过中原浙江异地分销网络完成房源推广，现场带看，展会营销等方式，完成销售业绩。 三大目标战场 苏州新区唯一高性价比精品酒店公寓 枫桥丽舍 - 销售方案