2018年商业地产基础培训149p研究报告.ppt

商业地产基础培训;培训内容及安排;Part1：商业地产基础知识;商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所； 广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。 ;商业地产与住宅房地产的区别;商业地产的内容;商业地产在开发和运营中涉及到三个层面;开发行为;开发商;商业地产的发展;发展阶段;亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。 商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。; ;商业地产分类;分类方法;分类方法;商业地产基本术语;在商业地产市中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定： 1）、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 区位——指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。 板块——一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。 商圈——指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域。 ;2）、业态、业种 业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。 业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。应用： ①策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功； ②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析； ③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药品、图书等业种； ④零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、咖啡店、量贩式KTV、超市等。 ;边圈;发展 阶段;IRS（商圈饱和指数） ＝C（潜在客户）×RE（人均零售支出）/RF（商业面积）;业态;食杂店;批发和零售业态;批发和零售业态;10千米;业态;业态;某区域商业业态;专业店业种细分;服务业 业种细分;商业业种 汇总回顾;Part2：商业地产市场调研;为什么要做市场调研？;要回答这个问题，我们需要首先了解客户（投资者）需要什么？他们关心什么？;商业地产客户;物业是否能增值;怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？ 或者说什么才能保证物业能增值呢？;背景环境——大的经济环境是否健康发展 行业环境——商业地产行业是否是投资热点 地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展 同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间 项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求 价格合理——销售价格是否与实际价值趋同;什么是商业地产市场调研？; 商业地产调研相对于其他的调研行为，具备一定的特殊性，主要体现在以下几点： 1、 内容广泛 商业地产市场调研内容广范，既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到一个案例的调研，同时也包括对投资者的需求调研、消费者的性别、年龄、文化程度等基本情况，态度或爱好之类的调研。 2、 针对性强 商业地产市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。商业地产项目调研对地域性、时效性要求也很高，如销售率（出租率）、价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。 3、 方法多样 电话调研、实地调研、座谈会、……;商业地产市场调研与住宅市场调研的区别;商业地产市场调研分类;按资料来源分类，有文案调查和实地调查两种。 文案调查也叫二手资料分析或二手数据分析，是通过收集已有的资料、数据、调查报告、已发表的文章等有关的二手信息，加以整理和分析的一种市场调查方法，经常在探索性的研究阶段中使用。 实地调查与文案调查不同，必须在制定详细的调查方案的基础上，由调查员直接地向被访者收集一手资料，再进行整理和分析，从而写出调查报告。 按调研对象分类 按市场调查的访问对象分类，有消费者调查和非消费者调查。 消费者调查中，调查的对象是商业地产使用者，或者是可能购买、使用商品的潜在消费者。 非消费者调查指的是调查对象为消费者以外的其他调研对象。在商业地产调研中主要是指竞争项目、企业等主要包括商业地产市场环境调研、市场供求关系调研、市场客户需求的调研和市场营销活动调研四个方面的内容 ;从调研的目的来看，市场调研主要可分