2018年金辉扬州蜀冈项目前期定位报告125p研究报告.ppt

金辉扬州蜀冈项目前期定位报告;报告思考;思维导图;THE PLAN OF STRATEGIC LOCATION INTERNATIONAL DESIGN;企业目标;企业目标;城市视角;城市视角;城市视角;城市人口;城市视角;城市视角;城市视角;城市视角;城市视角总结;本体分析;西湖镇商业街 ;本体分析;本体分析;本体分析;核心问题;＞＞市场扫描;市场扫描;市场扫描;市场扫描;市场扫描;市场扫描;市场扫描;市场扫描;市场扫描;市场扫描;;市场扫描;市场扫描;市场扫描;市场扫描;市场扫描;市场扫描;市场扫描;市场扫描;在售存量;竞争分析;潜在存量;梯队竞争;项目占位;项目占位;③;核心竞争对手分析;核心竞争对手分析;核心竞争对手分析;核心竞争对手分析;核心竞争对手分析;项目机会点;项目核心战略;战略的源头是客户， 项目产品价值体系的构建， 也必须从客户中来！;扬州新景祥深耕扬州市场五年！ 扬州主城东、西、北三大主力供销区域全覆盖，先后操作的知名项目十余个！ 成交客户数据库样本量达6400余组，累计接待来访客户超过60000组！ 因此，我们对扬州市场客户有着： 丰富而精准的第一手信息！！！;客户分析;客户分析;客户分析;客户分析;;客户年龄集中在31-50岁；但25-30岁年龄段客户需求也不容忽视； 三口之家为主，形式为夫妻+子女；后小太阳的望子成龙家庭是项目的客群主体； 锦苑目标客群年龄总结为：主抓31-50岁客户， 25-30岁客户进行补充。;市区客群为主，其中大西区客群占6成以上；且客群区域内置业特征较为明显； 郊县客群以江都、高邮为主；其他外地客群比重小，客户来源于南京、上海、北京、新疆等地； 锦苑隶属西区，而从市场情况来看，郊县客群已经成为一个重要的购买群体，因此，本项目目标客户应以主城区为主力，同时对郊县客户进行重点吸引。;政府机关公务员和泛公务员群体是项目主力客群，如：国税局、供电局、建设局等，其中局长及处长级客户比重较为可观，该类客群购买力强，行为低调； 私营企业中，私营业主或总经理类高管比重较高，私营企业行业分布有：机械、玩具、贸易、医药等； 其他较集中的如银行行长、国企高管等。 ;从成交上看，三房和四房占据主导地位，而二房较少，主要是受产品结构影响所致； 其中三房户型面积在123-142㎡，四房户型面积在153 -185㎡； 从客群访谈来看，户型面积并非是评判改善型客户的实力标准，空间尺度与舒适度对于客户意义影响更大，因此本项目仍需结合客户需求，对户型尺度进行重点关注。 ;成交客户购房动机来看，主要也是以改善居住为主，极少量的投资客； 受国家调控政策的影响以及客户强劲的购买力支撑，一次性付款客户比重占24%，且该部分客户比重仍在增加，外地客户以一次性付款为主。;七成以上客户家庭拥有1辆汽车，拥有2辆汽车家庭较少； 在高端品牌选择上，奥迪占有率较高； 中端品牌客户多选择：大众（帕萨特）、 日系（广本、丰田）、别克（君威）;年龄特征：31-50岁年龄段为主； 家庭结构：三口之家居多； 客户来源：市区为主，地缘性客户占主导，郊县客户作为重要补充； 职业特征：私营业主、公务员为主； 房型需求：两房、三房为主，部分四房 客户心理：低调务实;区域客户分析;区域客户分析;区域客户分析;客户分析;区域客户分析;区域客户分析;目标客户需求户型;项目客户定位;项目客户定位;项目客户需求描述 ;锦苑;区域客户趋势演变;;;区域客户趋势演变;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;铁路、高压线、学校及道路干扰因素是决定地块价值的主要因素，因此， 从外部干扰角度分析 地块价值：①＜②＜④ ＜⑤ ＜ ③ ＜ ⑥;地块价值对规划布局的影响 ;物业发展建议;;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;规划价值点3：高附加值户型产品——户户南北通透的点式楼设计;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;;市场比较法 成本法 收益法 假设开发法;住宅、商业及车位售价测算;综合考虑项目2012年入市，扬州市场年自然增长率在5-10%，本项目小高层、高层入市销售基准均价为8500-9000元/㎡； 按照商业均价一般为住宅售价的1.5-2.0倍推算，商业价格为12000-18000元/㎡； 从扬州市场平均水平来看，地下汽车位价格在8-15万元/个，考虑项目地段及客群因素，建议本案地下汽车位价格为10万元/个；;中小学及幼儿园;从扬州首个青年社区典范星联邦 到东区首个新加坡风情社区骏和天城 到