土地使用分区管制zoning.PPTVIP

美國土地使用分區管制簡史 1916年紐約市「綜合分區管制規則」 1924年聯邦政府 「土地使用分區管制標準授權法案（Standard State Zoning Enabling Act, SSZEA ） 1926年Euclid判例 ?警察權(Police Power)管制私人土地使用之確立 1950年之普遍推廣 1970年分區使用管制之普及化 Zoning的產生與演變 三、1922年：「州政府實行土地使用分區管制標準授權法 案」（Standard State Zoning Enabling Act） 為了減少道路擁擠、災害發生及提供足夠採光、通風，避免人口過於集中及保存足夠公共設施等理由，美國聯邦政府於1922年公佈州政府實行土地使用分區管制標準授權法案，使得綜合性的分區管制風行於全國。在1915年僅5個城市實施分區管制規則，到1920年增加到35個城市，法案公佈後一年，有將近500個城市實施分區管制規則，而在1920年末，有五分之三的都市人口居住於有管制的社區內。 四、1926年：「最高法院對於Enabling法案的判例」 分區管制中對於空地比、最小基地規模有所限制，使得原來欲遷入該社區之低所得居民被排除於該社區外。如此一來分區管制規則難免落入違反憲法「人民有遷徙、居住之自由」、「法律之前人人平等」、「政府有保護人民財產權之義務」等規定之嫌疑。因此關於分區管制是否合乎憲法的規定廣受爭議，直到最高法院於1926年判決Euclid地方政府有權行使分區管制，方才確立分區管制之合法地位。 台灣都市實施都市分區管制簡史 日據時代：1899年與1900年分別發布台中與台北的都市計畫 1930年：「土地法」通則中之「土地使用編定」 「市地」於其使用得分為「限制使用區」及「自由使用區」，並且列舉各種限制事項，包括：(1)土地及建築物使用之限制， (2)建築線之劃定， (3)建築物之高度層數及其形式， (4)建築地段之深度及寬度， (5)建築物所占土地面積及應留餘地（空地比）等5款。 1939年：「都市計畫法」中「分區使用」，都市計畫應劃設住宅區、商業區、工業區，必要時並得劃設行政區與文化區。 1964年：為因應快速的人口與經濟成長趨勢，大幅修訂，並列有「土地使用分區管制」專章。 1983年：台北市依照都市計畫法之授權，制定「台北市土地使用分區管制規則」，至2006年為止，歷經10次的修改。採用的架構與內容屬傳統的Euclidean分區管制模式。 我國施行分區管制之負面批評 僵硬：規定過於僵硬，無法滿足都市及產業動態發展需要。 不公平：各分區之土地利用價值懸殊，導致都市土地發展利益分配不公平。 無效率：屬於靜態之管制，其土地使用之分區與容許之使用事先作明確之規定，容易對土地市場造成扭曲，導致土地資源之配置效率低落。 難以確保發展品質：分區管制目的之一在於避免不相容之土地使用，並規範其使用強度與開放空間之留設等，以確保高品質之發展，但實施結果發現傳統分區管制實際上難以確保發展品質。 權力過大：行政首長、民意代表與主管單位，對分區與使用變更之影響力甚大，亦對土地發展利益之支配力甚大，此乃容易造成行政權力或影響力之濫用、不當行使、或甚至從中圖利。 審議時程冗長：分區變更之審議程序冗長，申請案能否通過不易確定，申請者之開發時程不易掌握。 變更過於頻繁：分區個案變更數量甚多，造成實際之土地使用與主要計畫逐漸偏離，以及造成都市土地市場之不穩定等。 台灣現有容積政策 基準容積 都市計畫法第39條：「省（市）政府得依據地方實際情況，於本法施行細則中做必要之規定。」 (1)台北市 民國72年4月公布「台北市土地使用分區管制」實施，開始有一致性的管制。 (2)高雄市 依據新興都市模式發展，整體土地利用強度計畫較具階層性，87年3月實施容積率管制。 (3)台灣省 88年修訂「都市計畫法台灣省施行細則」，依據第30-3條規定，應全面實施容積率管理，89年12月29日明訂各使用分區最高容積上限。 成長管理策略 （一）管制 1.分區管制（Zoning） 2.細分規則 （二）透過公共服務達到成長管理策略 1.都市服務範圍 2.人口成長極限 3.建築總量管制 （三）以付費方式達到成長管理策略 1.衝擊費、使用費、聯繫費 2.捐地或公共設施 3.提供平價住宅 4.特別課徵 （四）以政府支出方式達到成長管理之策略 1.徵收購買 2.公用徵收 3.稅賦獎勵或減稅（如農地）4.土地儲備 5.土地信託 （五）其他方式 1.公民投票 2.市政當局相關部門的核准 * 土地使用分區管制 (zoning) 美國規劃系統 政策計畫 (指導性) 區