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宁乡县商品住宅价格走势的影响因素分析 　　摘要：近年来，随着我国社会经济发展以及城市化进程的加快，城市的房价开始呈现出快速上涨的态势。为了遏制房价的过快上涨，2009年末政府的房价调控政策转为紧缩。在调控之初，我国的城市房地产价格还在惯性上涨，但之后在“限购”、加息等国家政策持续下，城市房价开始普遍下跌。而到2012年，我国宏观调控基调开始从“控物价”转为“稳增长”，货币政策也相对宽松，央行也进行了两次降息。此外，我国对限购政策也有所放松，以城市居民的自主性需求为依据。虽然2012年房地产的调控政策在整体上有所放松，但是不同城市的房价走势却出现了分化。而在宁乡县，自进入2011年，在新的政策调控下，与一、二线城市的“量价齐跌”不同，宁乡县房地产市场继续上升，投资热情高涨，住宅品质不断提升，但在房地产市场持续发展的情况下，也不要忽视其存在的问题，房价过快增长会影响居民生活质量和国民经济发展，因此，房价问题引起了广大群众的关注。 　　关键词：商品住宅；价格走势；宁乡县 　　中图分类号: F287.8 文献标识码：A 　　 　　1宁乡县商品住宅价格现状 　　1.1宁乡县商品住宅市场供给现状 　　2003 年以来宁乡县住宅房地产开发投资整体上保持着高速增长状态，在2003 年住宅开发投资额为 2.93 亿元，2011 年这一数字达到41 亿元，2012年有所回落，但年均增长 34.87 %与同时期全社会固定资产投资额的年均同比增幅基本持平。受 2008 年的金融风暴影响，2009 年住宅投资增长的速度减缓，但商品住宅供应整体上仍呈现上升趋势。2003 年商品住宅竣工面积为 14.9 万平方米。 　　1.2宁乡县商品住宅市场需求现状 　　2003-2012年住宅销售价格呈现增长趋势，年均同比增幅为 18.91%；同时住宅销售面积在2003-2010年也在快速增长，2011、2012年有所下降，年平均销售面积为 62.87 万平方米，年均同比增幅达到22.95%；商品住宅销售面积和价格同时上涨，住宅的销售额也会持续上涨，年平均销售额为 17.44 亿元，年平均同比增幅为 40.8%。 　　1.3宁乡县住宅市场供需对比 　　宁乡县2003-2006年以及2008、2009年住宅市场均是供不应求，而其他年份都是供过于求，特别是2008年与2012年，受金融风暴影响，供给量远大于需求量。 　　2宁乡县商品住宅价格走势因素的回归分析 　　2.1 变量的选取 　　在对需求变量进行回归分析时以住宅平均价格为因变量，以人均可支配收入、银行利率、住宅销售面积、城市人口数为自变量。在对供给变量进行回归分析时以住宅平均价格为因变量，以GDP、住宅投资额、住宅竣工面积为自变量[13]。采用逐步回归对商品住宅平均价格与各供需因素之间数量关系进行分析。 　　2.2需求因素分析 　　所建模型以商品住宅平均价格为因变量，模型1以人均可支配收入为自变量；模型2以人均可支配收入、城市人口数为自变量；模型3以人均可支配收入、城市人口数、住宅销售面积为自变量；模型4以人均可支配收入、城市人口数、住宅销售面积、银行利率为自变量。 　　其中模型2优于模型1，其中，模型2的预测精度最高。在模型3中，R2为 0.947，可调整的 R2为 0.932，说明回归模型的拟合程度很好。而模型3、4加入住宅销售面积、银行利率，其误差反而大，所以剔除住宅销售面积、银行利率两个因素，上述结果表明可支配收入对宁乡县商品住宅价格的影响最大，其次为城市人口数，而住宅销售面积、银行利率对价格的影响不明显。模型3的 F值为 62.91，Significance F值为0F 值大于Significance F值，说明自变量可支配收入、城市人口数对因变量有显著影响。 　　模型3的t统计量分别为2.451491、6.277414、-3.20642，而查t分布表得t的临界值为1.894，说明各变量对模型的解释程度比较高。从因变量与自变量的系数可得：住宅价格=1063.155 +0.32824×可支配收入-0.00737×城市人口数。 　　2003-2012年宁乡县城市居民可支配收入是逐年递增的，每年的增幅比较平缓，其十年的平均增幅为14.27%，而商品住宅的平均价格整体上也是呈递增趋势，但其每年的增长幅度变化比较大，在2005年甚至出现逆增长，而同期人均可支配收入也是十年中增幅最小的，由此可见，两者呈正相关。但是人均可支配收入的年均同比增幅(14.27%)明显比不上住宅价格的年均同比增长幅度(18.91%)，可支配收入决定了人们对住宅的购买能力，而人均可支配收入跟不上住宅价格增长速度，人们的购买力就会降低，从而会减少需求。2003-2012年宁乡县城市人口