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宁乡县房地产市场运行情况的研究 　　摘 要：本文从宁乡县房地产市场的投资情况、房产一级市场及二级市场的现状入手，对宁乡县房地产市场发展趋势进行分析，提出宁乡县房地产市场发展面临的主要问题，然后通过实地调查研究，利用文献资料法和理论与实践相结合的方法，最后找出解决问题的对策措施，希望能对促进宁乡县房地产市场健康，快速发展提供一定的参考作用。 　　关键词：宁乡县；房地产市场；现状；趋势；对策 　　 近年来，房地产业成为我国经济领域中的支柱产业、经济增长点、消费热点[1]，关联度高，带动性强，对改善人居环境，带动相关产业发展，拓展社会就业渠道，提升城市功能，增强城市竞争力等方面具有重要作用。中国房地产业在国家鼓励个人住房消费政策的引导下已经连续九年保持了高于GDP增长的态势，已经成为我国经济增长的重要力量[2]。宁乡县房地产业自银海花园开发和富豪山庄的进驻，拉开了由私房建设占主流到住宅小区兴建转变的序幕，期间历经2004年至2007年的成长发育，2008年至2010年的快速发展。进入2011年，在新政调控不断加剧下，与一、二线城市“量价齐跌”截然不同的是，全县房地产市场持续温和上升，投入热情理性高涨，产业布局不断调优，品质不断提升[3]。但是当前宁乡县的运行情况是否正常，是否还存在一定的问题，仍需我们做进一步的思考。本文主要就宁乡县房地产市场的现状、问题及相应的对策进行分析探讨，希望能对促进宁乡县房地产市场健康、快速发展提供一定的参考作用。 　　1 宁乡县基本概况 　　 宁乡地处湘中东北部，隶属长沙，是省会长沙的西大门，居长株潭通往湘中、湘西北之要冲，洛湛铁路贯通南北，石长铁路连接东西，长常高速公路及319国道横穿县境，金洲大道使宁乡与长沙实现无障碍快速对接，区位优势得天独厚。地理上界于东经111°53′-112°46′，北纬27°55′-28°29′，东西最大跨度88公里，南北纵长69公里。面积2906平方公里，人口135万，辖20个镇、13个乡、2个省级经济开发区（金洲开发区和宁乡县经济开发区）。宁乡地势由西向东呈阶梯状逐级倾斜，属亚热带季风性湿润气候，光热充足，土壤肥沃。境内多为丘陵地带，山地、平原、江河相映成趣，气候怡人，植被丰富。更是全国闻名的“鱼米之乡”、“牲猪之乡”、“茶叶之乡”。 　　2 宁乡县房地产基本状况 　　 近几年来，宁乡房地产业发展借势县域经济的崛起强劲向上。2011年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。 　　2.1 市场投资情况 　　 2008年至2010年，宁乡县房地产开发企业从73家增至106家，中介企业从17家增至30家，物管企业从28家发展至43家，房地产开发投资金额从29.6亿元增长至38.9亿元，累计96.5亿元，其比重逐步占到县级财政的1/5以上，房地产新开工面积从150.46万平方米增长至258.4万平方米，累计539.06万平方米；房地产竣工面积从117.6万平方米增长至145.66万平方米，累计352.11万平方米。房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大。 　　2.2 房产一级市场（商品房） 　　2.2.1 供销量分析 　　 　　图1 2011年宁乡县商品房销售量走势图 　　 2011年1-9月累计批准预售327栋，9317套，预售面积110.23万平方米，同比增长133.24%。其中批准预售的住宅7，800套，84.06万平方米，同比增长111.31%，占商品房开发比重的76.26%，商品房供应逐步充实。截止2011年9月累计销售商品房7，997套，95.74万平方米，34.265亿元，同比分别增长42.47%、45%、92.5%。其中住宅6，060套，64.21万平方米，23.692亿元。商品房的有效需求保持了较高的增幅，销售态势稳中有升，市场供、求两旺。 　　2.2.2 商品房价格分析 　　 20011年1-9月全县商品房均价为3，597元/平方米，同比增长33%，其中非住宅5，084元/平方米，住宅3，690元/平方米（其中别墅5，721元/平方米，多层2，649元/平方米，电梯房3，996元/平方米，同比分别增长44.4%、45.9%、63%），商品房销售均价处于稳中降略态势。 　　 　　图2 2011年宁乡县商品房均价走势图 　　2.3 房产二级市场（二手房） 　　 2011年1-9月宁乡县二手房市场成交面积13.18万平方米，同比减少5.51%，其中住宅6.51万平方米，同比减少4.59%。成交金额2.41亿元，同比增加35.06%。截止2011年9月房地产一、二级市场累计交易量之比为6.35:1。相较于一级市场交易的持续活跃，宁乡县二手房市场保持良性发展的状态。 　　表1 2011年二手房市场情况表