土地为重新发展而强制售卖-发展局.PDF

立法會發展事務委員會 促進私人機構參與土地重新發展的建議： 《土地( 為重新發展而強制售賣) 條例》下的 申請門檻 目的 當局建議降低若干地段類別的強制售賣土地申請門 檻，以便根據《土地( 為重新發展而強制售賣) 條例》( 《條例》) 申請強制售賣令以出售有關地段作重新發展。本文件邀請委 員就政府上述建議發表意見。 背景 香港的市區老化和市區重建 2. 香港一般樓宇的設計使用年限 1 為 50 年，現時約有 3 300 幢樓宇樓齡達 50 年或以上。在未來十年，估計香港每 年平均有 500 幢樓宇到達其設計使用年限。 3. 在政府的支持下，市區重建局( 市建局) 現正推行市區更 新計劃。市建局自 2001 年成立以來開展多個項目，以重建 550 幢失修樓宇（這些重建項目最遲要到 2021 年才完成）及 復修另外 500 幢樓宇。我們顯然不能依靠公營機構獨力處理 市區老化的問題。事實上，私營機構在市區重建方面一直擔 當重要的角色。其他亞洲城市的市區更新經驗亦顯示，成功 的市區更新模式，一般都是公私營機構共同參與。 4. 政府在 1996 年公布 《香港市區重建》政策文件，訂定 綜合的建議方案，以便從短期和長遠的角度處理市區更新的 問題。其中一個方案是透過立法，使值得優先重新發展的地 段的明顯大多數份數擁有人，即使未能取得少數份數擁有人 的法定權益，也可出售整個地段。《條例》因而於 1998 年制 1 這是指在該段時間內，獲正常保養的構築物無須進行大規模維修。 訂，並於 1999 年實施。 5. 《條例》的宗旨是促進私營機構參與市區更新工作。 我們認同必需私營機構的參與，方可加速市區更新的步伐。 鑑於因業權有問題、業主下落不明或死時未立遺囑，以及業 主索價過高等情況令收取物業的權益存在困難，故有需要制 定法例來處理。 《條例》的規定 6. 根據《條例》，任何人士如擁有地段指明的大多數不 分割份數( 多數份數擁有人) ，可向土地審裁處( 審裁處) 申請售 賣令，強制售賣地段所有不分割份數，以便重新發展。如申 請符合指定的條件，審裁處可作出有關命令。須符合的條件 包括： (a) 多數份數擁有人擁有的地段份數不少於指明的大 多數不分割份數(90%) ； (b) 基於地段現有樓宇的樓齡或其維修狀況，該地段理 應重新發展；以及 (c) 多數份數擁有人已採取合理步驟收購地段所有不 分割份數。 7. 審裁處如同意作出售賣令，通常指示以公開拍賣方式 售賣地段並預設底價。這可確保過程具透明度，而地段亦能 以最高價售出。設定底價時會考慮地段重新發展的價值。任 何人士，包括多數份數擁有人和少數份數擁有人，均可出價 競投。 8. 為避免競投者互相串通，有關底價必須獲審裁處批 准。申請人通常會委聘測量師評估該地段的重新發展價值， 並把有關估價提交審裁處考慮及採用。少數份數擁有人亦可 自行委聘測量師並提交他們的評估 。審裁小組中有一位成員 是認可測量師，小組會在考慮該地段所評估的重新發展價值 後，才批准拍賣地段的底價。審裁處在釐定該地段的重新發 展價值時，會採用最合適的重新發展模式，並會盡量臨近拍 賣日才釐定底價；如有需要，審裁處或會指示就有關重新發 2 展價值的最新估價再召開另一次聆訊。這項安排可確保少數 份數擁有人可分享其物業的潛在發展價值，而非只獲取現有 用途價值。若該地段成功售出，審裁處亦會指令少數份數擁 有人可按比例分攤售賣所得的收益 。《條例》運作的摘要載 於附件 A 。 申請門檻 9. 目前，《條例》規定多數份數擁有人必須擁有地段最 少 90% 的不分割份數，才可向審裁處申請強制售賣整個地段 作重新發展。這個 90% 的申請門檻適用於各類別地段，不論 地段的分區用途，以及地段上樓宇的樓齡及其現有用途。不 過，《條例》亦訂明行政長官會同行政會議可指明若干地段 類別，可採用一個較低的申請門檻( 不低於 80%) 。 1