华夏幸福业模式17年总结.pdfVIP

华夏幸福商业模式终结篇       随着华夏幸福公布了2017年年报数据，本⽂针对华夏幸福年报数 据做⼀下解读，也整理了⼀下所有对于华夏幸福的理解，此⽂为单论 这个股票的最后⼀篇终结⽂章。 ⼀、华夏幸福⽬前的商业模式 从图中可以看出，华夏幸福的开发业务范围涉及⼀级开发、⼆级开发 两个阶段，以上两个阶段做完，还会涉及到园区招商、管理、运营、 企业服务等环节的最终阶段，难度依次递增。 ⼆、华夏幸福商业模式中的痛点 1.想要政府钱不容易： 我们仔细看看华夏幸福商业模式中最重要的对象：政府。⼀级开发需 要⾃⼰先垫钱做完找政府结账，⼆级开发需要⾃⼰出钱从政府⼿⾥拿 地、建设也需要⾃⼰出钱，园区招商落地返还也要找政府拿钱。 那这个时候就会有⼀个疑问，政府会及时给钱吗？政府有钱给吗？政 府在话语权和地位上都是远⾼于企业的，所以决定了华夏幸福的相对 弱势。看组数据：2011-2017年，应收款账款依次为3亿、14亿、17 亿、51亿、71亿、95亿、189亿。 2. 巨⼤的融资需求： 2017年末，短期借款+⻓期借款+应付债券=828.7亿 3.产业新城想成功，极其复杂，难度极⾼： 如果综合来看，可以认为华夏幸福是⼀座城市的设计者、开发者与运 营者，想作为⼀座城市的成功设计者，开发者，运营者，涉及的⽅⾯ 那真的⾮常复杂、⽽要把所有元素融合更是难上加难。 如果开发不成功，那么在拿地⽅⾯、政府回款⽅⾯都会受到很⼤的影 响，⽽且前期资⾦全是⾃⼰先⾏垫付的。 4.开发周期⻓、投资⼤，收益⻅效慢。 三、华夏幸福商业模式中的优点 1. 由于和政府签订的PPP协议具有排他性，以及⼀⼆级开发联动 的业务，所以在园区拿地⽅⾯会有相⽐于其他任何房企绝对的 优势 （虽然名义上都是统⼀⾛招拍挂程序，价⾼者得。但园区 是华夏幸福⾃⼰规划，哪块地值多少钱没⼈会⽐华夏幸福更清 楚，价低可以拍下来⾃⼰开发销售，如果⾼溢价完全可以让给 其他友商，⽽友商的拍地款会进⼊政府财政池，最终⼜会成为 政府的⽀付款再次回到华夏幸福⼿⾥。另外，没有任何⼀家企 业敢于在园区内跟华夏幸福竞争叫板，毕竟从规划到建设都是 华夏幸福⼀⼿运作，随便控制⼀下开发节奏，⼩企业分分钟会 被拖垮，⼤企业也会承担更⻓的时间成本。），由于华夏幸福 模式的特殊性，也并不需要像其他房企⼀样囤积⼤量的⼟地 （很多政府的财政收⼊⾥⼟地收⼊⼀直维持在50%左右，在⼀ 些落后低税收地区⼟地收⼊占⽐更⼤，政府是否有钱给华夏幸 福结算费⽤很⼤程度上取决于卖出了多少地。华夏幸福作为政 府的⼤债主，政府结算时候也更倾向于⽤⼟地去顶账，所以对 政府的应收款项也可以理解为华夏幸福另类的⼟地储备），在 ⾯对变化莫测的房地产政策上，这点优势显得尤为重要，地产 ⽜市可以快速换成地去开发享受⾼额利润，地产熊市可以继续 等待着应收款慢慢结算成现⾦。华夏幸福⽬前销售额排在第 九，却是TOP20⾥房企中⼟地储备最少的，在今年也被评为最 稳健的房地产开发商。 2. 华夏幸福和地⽅政府签订的PPP协议中，开发⾯积少则⼏平⽅ 公⾥，多则上百平⽅公⾥，时间少则⼗⼏年，多则半个世纪。 如果⼀个区域开发成功，那么后期能在很少投⼊的情况下源源 不断的产⽣持续收⼊。可以这么理解，类似于种树，前期⼟地 整理、施肥、浇⽔、打药等精⼼照顾，全是投⼊项，后期果树 ⻓⼤了，只需要简单照顾，每年就能源源不断地带来⾮常可观 的收⼊。 3. 华夏幸福拥有强⼤的招商平台，企业来园区投资，那么政府会 按照45%⽐例的落地投资额给华夏幸福⽀付产业发展服务费 ⽤，如果华夏幸福⼊股了某家⾃⼰⾮常看好的落地企业30%股