物业管理项目经理工作考核制度.doc

物业管理项目经理工作考核规定　　为加强对物业管理项目经理的工作考核，进一步提高物业服务企业的服务水平，根据国务院《物业管理条例》、《省物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》和《市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见（试行）》等，制定本规定。　　一、本规定所称的物业管理项目经理，是指取得建设部《物业管理企业经理岗位合格证书》，或《物业管理企业部门经理岗位合格证书》，或者物业管理师执业注册证，被物业服务企业派驻物业管理项目负责经营管理的人员。　　二、市房地产管理局负责监督管理全市范围内物业管理项目经理考核工作。　　县（市、区）物业主管部门负责监督管理本辖区内物业管理项目经理考核工作，并接受上级主管部门的指导和监督。　　三、我市实行物业管理项目经理责任制。　　物业管理项目经理对所任职的物业管理区域负有依照物业管理相关法律、法规及物业服务合同的约定，以及物业服务企业的授权实施管理和服务的责任。　　四、物业服务企业应向受托管理服务的物业管理项目委派一名物业管理项目经理。　　一名物业管理项目经理一般只能管理一个物业项目；可同时管理地理位置上相毗邻的若干个物业管理区域，但物业管理区域建筑面积的总和不应超过10万平方米。　　五、物业服务企业应在委派物业管理项目经理后的15个工作日内，向物业项目所在地县（市、区）物业主管部门提交下列物业管理项目经理执业备案材料。　　（一）经理岗位证书或执业注册证书复印件；（二）物业管理项目经理委派（任命）书复印件。以上复印件均需加盖物业服务企业公章并核对原件。县（市、区）物业主管部门应在五个工作日内对是否符合备案条件予以确认。　　 六、物业服务企业应赋予物业管理项目经理下列主要职责：　　（一）依照物业服务合同的约定，组织人员做好物业管理区域内楼宇管理、日常维修、清扫保洁、绿化养护、门卫保安、卫生消毒、车辆管理、依法制止违规装修和违章搭建等具体管理服务工作；　　（二）制订物业管理区域管理服务的详细计划和方案，保障物业使用的方便、安全，保持物业及其设施完好、环境优美、公共秩序良好；　　（三）制定物业管理区域内部管理制度，规范物业管理服务人员的行为，及时处理物业管理服务人员的违规行为；　　（四）向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；（五）定期听取业主委员会、业主和使用人的意见、建议，改进和完善管理服务；（六）积极参加街道（乡镇）物业管理联席会议，及时有效处理物业管理活动中出现的矛盾、纠纷。（七）对物业管理区域内的违法行为或违反管理规约的行为，应立即依法劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；　　（八）对业主之间、使用人之间及业主与使用人之间在物业使用中发生的争议进行协调；　　（九）物业服务企业赋予物业管理项目经理的其他职责。　　物业管理项目经理应当认真履行职责所赋予的权利和义务。　　七、县（市、区）物业主管部门应当结合日常监督检查及业主反映情况，根据“属地原则”牵头负责物业管理项目经理的考核工作。　　街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会应当参与考核工作。　　八、评分采取扣分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度，扣分类型分为1分、2分，3分、5分、10分5种分值。　　以周期为评分机制，一周期为12个月。　　九、在一个评分周期内，根据物业管理项目经理的评分情况，依照以下方式处理：　　（一）扣分达15分（含）的，物业管理项目经理应当参加物业项目所在县（市、区）物业行政主管部门组织的学习教育；考核合格后，其岗位证书或执业注册证书方可作为企业年度考核材料申报；未参加学习教育或经考核不合格的，其证书不能作为企业年度考核材料申报。　　（二）扣分达20分（含）的，物业管理项目经理应当参加泉州市物业行政主管部门组织的学习教育；考核合格后，其岗位证书或执业注册证书方可作为企业年度考核材料申报；未参加学习教育或经考核不合格的，其证书不能作为企业年度考核材料申报。　　（三）扣分达24分（含）的，经泉州市物业行政主管部门核定，物业管理项目经理考核为年度不称职，并在其岗位证书或执业注册证书上予以记载，其证书四年内不能作为企业年度考核材料申报；同时责令企业限期整改，整改不到位的，年度检查定为不合格，依照《物业服务企业资质管理办法》，给予降低或注销企业资质。　　离任物业管理项目经理的扣分情况仍累计于当年该物业管理项目和物业企业。　　十、对同一个违规行为，不得给予两次以上扣分处理。　　扣分存在竞合的，按照较高扣分标准执行。　　十一、物业管理项目经理主动消除违法、违规行为造成的危害后果的，应当核减其扣分等级。　　因物业服务企业的法人行为，导致物业管理区域内发生违法、违规行为的，物业管理项目经理个人可以免责。但扣分情况仍累计于当年