经纪人房地产交易制度政策.docx

第一章 房地产业与房地法律体系 1、简述房地产业的概念和性质。 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理和行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自由房地产经营活动和其他房地产活动。建筑业是第二产业。房地产业是第三产业，是支柱产业， 2、简述住宅专项维修资金筹集、使用与管理的政策规定。 住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用各部分、公共设施设备保修期满后的维修和更新。改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房单位所有。 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅建设安装工程每平方米造价的5%-8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额并适时调整。出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。 使用：专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用 管理：业主大会成立前，邮物业所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管，委托当地商业银行作为本行政区域内的住宅专项维修资金的专户管理银行，并开设专户。业主大会成立后，业主委员会通知相关部门将有关账目等移交业主委员会。 3、房地产法律体系包括哪些内容？ 1、宪法2、房地产法律3、房地产行政法规4、地方性法规5、行政规章和规范性文件、最高人民法院的司法解释 4、城市房地产管理法规定了哪些制度？ 1、国有土地有偿、有限期使用制度2、房地产成交价格申报制度3、房地产价格评估制度 4、房地产价格评估人员资格认证制度5、土地使用权和房屋所有权登记发证制度6、房地产行政管理体制 第二章 房地产权利 1、我国目前房地产权利包括哪些种类？ 所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权 2、房地产所有权、房地产他项权利包括哪些具体权利？ 房地产所有权：占有，使用，收益，处分 房地产他向所有权：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权 3、城镇房屋所有制的类型有哪几种？ 按所有制结构划分：1、全民所有制房产2、集体所有制房产3、私人所有房产、外资及中外合资房产5、其他房产 按产权占有形式划分：1、单独所有房产2.共有房产 4、房屋所有权取得的方式有哪些？ 原始取得和继受取得 5、房屋征收的条件是什么？ 房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的统一而强制取得其房屋，收回国有土地所有权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件 6、我国的土地所有制性质是什么？土地所有制的形式有哪些？ 我国现行土地所有制的性质为社会主义公有制，其形式有两种，一种是全民所有制，一种是劳动群众集团所有制 7、国家建设所需的土地，可采取哪些途径获取？ 《物权法》规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式 8、什么是国有建设用地使用权划拨？划拨的范围是什么？ 《城市房地产管理法》规定：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交其使用或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 《城市房地产管理法》规定范围：1、国家机关用地和军事用地2、城市基础设施和公益事业用地3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地4、法律、行政法规规定的其他用地 9、国有建设用地使用权出让的方式有哪几种？出让的最高年限国家是怎样规定的？方式：招标、拍卖、挂牌和协议 年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年 第二章 房地产开发 1、城市规划的编制分为哪几个阶段？ 城市规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划 2、城市总体规划和详细规划的任务各是什么？ 3、简述城规规划与房地产开发的关系。 4、城市规划的审批权限是如何规定的？ 城市总体规划由本级政府编制、社会公众参与、同级人大常委会审议、上级政府审批 详细规划由 5、城市规划的实施管理有哪几部分内容？ 6、什么是建设项目选址意见书？ 《城乡规划法》规定：按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。 7、什么是建设用地规划许可证？怎样办理建设用地许可证？ 《城乡规划法》规定：在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设