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当前我国中小房地产企业投资的环境多因素评价的研究分析 　　摘 要：房地产业在我国国民经济中占有非常重要的地位和作用,“成也房地产,败也房地产”。本文在建立评价指标体系过程中，将参考专家调研法，根据房地产投资环境的影响因素，参考其他评价指标，列出一套评价指标，并咨询其他专家的意见。通过该套指标对投资环境进行评价。 　　关键词：房地产，投资环境，投资环境评价 　　 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 　　房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。本文在建立评价指标体系过程中，将参考专家调研法，根据房地产投资环境的影响因素，参考其他评价指标，列出一套评价指标，并咨询其他专家的意见。通过该套指标对投资环境进行评价。 　　1当前房地产投资环境状况 　　国家法规和行业管理会更加严格和规范，企业的投机行为将受到打击和遏制。此外，行业整合速度也将必然加快。随着政府的产业导向和市场竞争环境的演变，房地产行业规模化、产业化、专业化将是大势所趋，房地产业也面临重新洗牌。作为一家中小型房地产开发企业，其资金链的牢固程度、品牌价值、顾客忠诚度、财务指标跨区域平衡能力、与上下游的议价能力等与大型品牌开发商相比均不占优势。面对着日趋激烈的竞争和更加严峻的局势，如何充分利用有限的资源，最大程度地打造自身的相对优势，规避风险，是企业赢得生存与发展所最为关注的问题。 　　2房地产投资环境及评价理论的分析 　　2.1房地产投资环境相关概念 　　房地产投资是一种将资金或资源投入到房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动中,以期获得未来最大限度利润的经济行为。投资作为一种普遍的社会经济行为,笼统的讲,房地产投资包括房地产开发投资和置业投资。任何一项投资必定在既定的自然环境与人文环境中运行并与周围各类环境因素发生着各种互动关系。因此,我们将在一定时空领域内影响投资者投资活动的各类外部条件的总和成为投资环境。那么,房地产投资环境即是指某特定时空领域内影响房地产投资者投资行为与投资效益的一切条件之综合。它是影响制约房地产投资效益的自然社会、文化经济、政策法规、基础设施等各类外界因素相互作用的矛盾统一体。 　　2.2房地产投资环境的特点 　　1）房地产投资受经济环境的影响纵深而重大。所谓纵深影响,即指从宏观、到中观、再到微观经济坏境都会对房地产投资带来影响,而非仅在其中某个层次产生作用。与其它商品相比,房地产具有高昂资格,成为人们财富的象征和一生追求的选择,当人们有了一定经济实力后,总会不断改善自己的居住和生存条件,从小房到大房、从多层到高层、从普通住宅到高级别墅,个人的经济实力成为房地产商品购买力最主要的制约力量,成为影响房地产投资微观环境的直接因素。 　　2）房地产投资环境是广泛而复杂。所谓广泛性,是指投资环境范围的宽广性,即从宏观环境到中观环境、再到微观环境。 　　2.3房地产投资环境的划分 　　从一般来讲,我们将房地产区域投资环境划分为宏观、中观、微观三个层次。房地产投资环境区域划分的最核心层是微观层,即具体的项目市场区域。从内到外,分别是中观层与宏观层。中观层指以城市为代表的房地产市场客户群所在区域。 　　2.4房地产投资环境评价 　　实践表明:房地产投资效益不仅取决于投资者的自身因素(如:资金实力、投资经验、经营管理水平),同时还与受资地区的政治状况、经济环境、社会需求、市场容量、政策法规等因素息息相关,因此,选择稳定的、持续的、可靠的投资环境就成为保证房地产投资效益的关键条件。纵观近年来的“开发区热”、“批地热”、“房屋空置率高”、房地产业的失衡发展等现象,在一定程度上都与房地产投资环境的估计不足和选择失误有关,所以,在投资之前,必须进行房地产投资环境的评价工作,它不仅是实现投资目标的手段,又是财务分析的前提,在整个房地产投资决策过程中起着承上启下的作用。 　　3房地产投资环境评价理论方法 　　投资环境是一种比较抽象的事物，对一些表面上可以量化的事物如基础设施，可以列出修建多少高架桥、公路、铁路等，但是如果要综合评价基础设施的好坏，要与其它地方的基础设施进行对比，仍然要主观的根据对比情况给出一个评分，而评分的最终目的是使评价结果能够量化，因此投资环境的评价离不开定性与定量的结合。 　　3.1房地产投资环境评价指标 　　进行投资环境评价首选要确定评价指标体系，这是综合评价的基础。指标的选择好坏对评价对象有着举足轻重的作用。投资环境的影响因素是多方面的，选取的指标多了就会产生一些干扰，影响一些重要指标作用的发挥，指标少了有可能没有代表性，因此对指标体系的建