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廖明舜宝龙“多元”的模式 　　地产“新政”频频，国家调控力度不减，地产企业资金链条渐缩渐紧。在政策和市场的双重压力下，直接融资无门，间接融资受阻，地产企业纷纷陷入胶着。在融资面临“四面楚歌”时，地产业CFO应如何创新“寻钱”模式？为此，《新理财》采访了宝龙地产控股有限公司CFO廖明舜。 　　拓宽传统信贷 　　《新理财》：您如何看待现阶段中国房地产企业的融资环境？ 　　廖明舜：在融资环境备受挤压，开发杠杆率一再遭受挑战的背景下，传统房地产开发模式已经不再适应当下市场。房地产企业需要不断开展金融创新，形成多元化的融资模式。这无疑将迫使房地产企业转型，走“稳健经营、精益求精”的开发经营路子，对CFO来说，也是一种挑战。 　　《新理财》：目前银行贷款仍然是房地产企业的主流。 　　廖明舜：是的，房地产开发贷款，依然是企业的首选。目前面临的困局是“授信容易，放贷难”，指的是经营较好的房企，银行仍然会给予相对合理利率的授信支持，但在实际放贷的时候银行往往会因供求失衡而要求利率上浮程度较授信时高，增加了企业的融资成本。房地产行业是资金密集型企业，大家都需要钱，但供应量有限，这就需要CFO想尽办法拓宽融资渠道，不能单纯依赖开发贷。 　　《新理财》：除了房地产开发贷款，目前还有哪类银行贷款？ 　　廖明舜：宝龙目前就在“深挖”经营性物业贷款。一般房地产开发贷款分三年贷和五年贷，开发商可以根据利率水平和项目需求选择。而经营性物业贷款通常为8～10年，甚至更长，属于长期贷款。如果企业能够拿掉房地产开发的牌子，通过对自持物业的经营或出租收入可以申请到较低利率的经营性物业贷款。宝龙集团正是把握了这一机会，将酒店、shopping mall出租或自主经营的物业从房地产开发中分立出来，并成立资产经营公司。一来经营性物业贷款不受国家房地产政策的限制，企业获得更充足的发展空间，其次这样也有助于将来宝龙地产向资产证券化的方向发展。 　　多元化融资出路 　　《新理财》：为何要做资产证券化？ 　　廖明舜：我们会通过财务模型进行计算，当现金流从紧，就会选择减少部分自持物业。但事实却存在一定矛盾，一方面政府部门鼓励商业、酒店等配套设施，并提出一定要求，另一方面企业在经营商业项目时感到资金滚动困难，难以为继。因此，如果将自持物业证券化卖给投资者，企业就可以有更多的资金进行新项目的开发，实行资产证券化将是一种良好的尝试。 　　《新理财》：宝龙地产在这方面是否有涉足？进展如何？ 　　廖明舜：目前，资产证券化在中国的环境还没有形成，推动还有一定困难，但是国际上已经有先进案例值得我们借鉴。例如，新加坡房地产公司―凯德置地，就是将直接投资和资产管理相结合，传统开发运营能力和金融能力相结合，从传统地产的重资产、完全自有资金投入，转为自有资金较低，更多是管理外部基金投资人、使资产获得更好的回报。这正是宝龙集团未来的发展方向，目前资金公司正在建设中，未来能否成功转型还要看政策支持力度。如果能够公开发行，那么将大大缓解企业资金压力，如果不能，那么可以尝试分拆给私募投资者。 　　我认为，未来中国房地产行业仍有很好的前途，民间投资将逐步地从过去买实物、买房子转向新型的证券化投资，包括房地产信托、房地产私募股权投资基金在内的新型证券化投资将成为关注焦点。 　　《新理财》：除了传统银行贷款以外，宝龙还有哪些外部融资渠道？与银行贷款的比例大约为多少？未来在贷款结构上是否将有调整？ 　　廖明舜：宝龙地产目前主要融资渠道仍然为房地产开发贷款、经营性物业贷款和其他短期贷款，约占总负债的70%左右。此外，信托类融资约占20%，基金和其他理财产品类融资约占10%。随着国家对住宅地产的调控持续，信托、基金等机构更趋向于商业地产，随着企业与信托机构的沟通深入，信托成本也在下降。同时，随着投资者对于信托产品的风险意识逐渐加强，像宝龙地产这样信誉度高、坏账可能性低的龙头企业更受信托机构的青睐。因此，宝龙的信托融资成本一般低于其他地产企业1～2个点。 　　下一步，一方面，宝龙将积极争取创新性金融产品，因为其往往具备更为优惠的利率，金融机构也会根据企业不同的需求“量身定做”金融产品，让企业更加受益。另一方面，我们也会与海外金融机构密切合作，吸引海外投资者。 　　《新理财》：很多企业都希望从海外市场融资，宝龙也不例外。 　　廖明舜：国内地产企业普遍希望增加境外贷款，因为境外贷款利率远低于境内贷款，宝龙也在考虑增加资产型内保外贷，并且已经取得了实质性的进展。在政策方面，企业受外汇管制的限制，境外贷款难度较大，在操作过程中存在的变数也较多，目前我们正在和多家银行协商。 　　《新理财》：目前境外金融机构对中国房地产业持怎样的态度？ 　　廖明舜：境外金融机构对中国房地产业还是看淡的，主要由于受政策影响。境内房地产企业在海外上市，净