平遥旧城改造类房地产开发的项目风险管理的研究.docVIP

平遥旧城改造类房地产开发的项目风险管理的研究 　　摘 要：近年来，随着平遥城市化进程快速发展，旧城改造类房地产开发项目应运而生。由于此类项目要经过旧城基础设施改造、征收补偿等阶段，而且存在投资数额较大、开发周期较长、不确定性等特点，这就使得研究旧城改造类房地产开发项目的风险管理具有十分重要的现实意义。本文对平遥旧城改造类房地产开发项目的投资决策阶段、筹备阶段、建设阶段、销售阶段可能存在的风险进行系统、全面的分析，进而提出相应的对策思考。 　　关键词：房地产开发；旧城改造；风险管理 　　1 旧城改造在平遥城市化进程中的重要意义 　　随着平遥经济建设的快速发展，伴生了城市急剧膨胀、用地范围扩大等问题，造成城市发展建设用地日趋紧张。由于历史和经济等方面原因，平遥旧城或多或少存在房屋破旧、居住拥挤、布局混乱等问题，造成城市结构和功能失调。而通过旧城改造，可以助推平遥城市化进程。 　　（1）平遥旧城更新改造可以完善城市功能。当前，平遥正处于进入城市化快速增长时期，旧城改造是平遥城市化面临的重大社会问题。旧城存在严重影响平遥城市形象和品位，也造成旧城市民的生活质量也得不到改善，所以旧城改造是城市建设、城市发展的大势所趋，是城市发展的必然进程，平遥旧城改造可以极大改善居民的生活居住环境，满足社会发展的需求从而提升城市的形象。 　　（2）平遥旧城改造有利于城市社会经济整体发展。旧城改造是在城市老化地区有计划地实施城市改造建设。旧城改造是历史发展的必然，是城市建设的永恒课题，与群众生产生活息息相关，必须以科学发展观为指导，更新观念，创新建设模式，走资源节约型、环境友好型的城市发展之路。 　　（3）旧城改造是平遥城市发展的必经途径。由于相关旧城改造的政策法规与开发机制不健全，对旧城更新缺乏全面、综合及系统性的研究，相应的改造方法和具体措施显得不相适应，导致旧城更新的规模过大、改造速度过快等原因，使得当前平遥城市发展存在着很大的问题与隐忧。只有加大旧城改造力度和科学合理的布局旧城改造，才有利于平遥城市发展。 　　2 平遥旧城改造类房地产开发项目的投资风险分析 　　2.1 项目投资决策阶段的风险分析 　　2.1.1 经济风险 　　（1）旧城改造中的地价风险。土地是房产开发项目必须的基本条件，地价上下浮动将导致房产开发商的开发成本有所变化。因此，地价风险是房地产市场风险中一类重要的风险。如土地价格上升，房地产开发成本则增加，房产销售价格也会提高，将不利于经济的健康发展。 　　（2）旧城改造中的财务风险。旧城改造类房地产开发项目具有投资数额较大、开发周期较长、不确定性大等特点，这些特点给旧城改造类开发项目带来了相当大的风险。因此，如通货膨胀、利率及税率变化、资金变现、开发成本这些外部资金条件发生变化，便会直接影响房地产开发的经营活动，也会对房地产开发商的正常利润造成影响从而产生损失。 　　2.1.2 政策环境风险 　　政策因素对房地产业的影响很大，把握政策才能掌握房地产市场的趋势。政府出台的政策对房地产业的影响是全局性的，不同的土地管理政策、金融政策、住房政策、税收政策、城市规划、环保政策影响房地产开发经营的各个层面。而在市场经济环境尚未完善的条件下，政策风险对房地产市场的影响尤为突出。此外，国家产业政策的变化决定着房地产业的兴衰，影响着房地产商品需求结构的变化。目前我国推行大力发展第三产业的政策，一定程度上促进了房地产市场的繁荣，商业用房和服务型楼房的需求量大大的提高。 　　2.2 项目筹备阶段的风险分析 　　2.2.1 产品定位风险 　　在投资决策阶段，投资者已经决定好项目的整体定位，那么策划阶段就是将这个定位进行细致化，即明确该产品的定位过程。如产品主要销售对象、建筑整体风格如何构建、使用何种建筑材料、建筑屋型的种类等等，在这个产品定位过程中，实际上就是确定该工程主要面向的客户群体以及投资成本。尚若产品定位模糊，很可能导致无人问津的情况发生。 　　2.2.2 前期手续风险 　　项目前期手续风险主要分为两种：①政策法规的不断更新与完善；②手续经办人员办理过程中办理方式存在着不同。对于前期手续风险，开发商们在做项目规划以及设计时，一定要为自己的利益留有余地，做好后备方案以便不时之需，尚若开发商没有做足功夫，很有可能因政府某个规定的调整而使整个项目方案产生影响，这对工期以及项目的效益都会产生不小影响。 　　2.3 项目建设阶段的风险分析 　　2.3.1 合同风险 　　项目建设过程中，开发商还需与各类相关方起订合同，如承包合同、施工合同、运输合同等等，但由于合同考虑不全面、为严格执行合同内容及合同管理。不科学、不规范，很容易发生合同纠纷，一旦发生合同纠纷，就会造成利益相关方的损失。 　　2.3.2 工期拖延风