河北石家庄鑫科槐安路项目市场研究探究产品论证案_98页.pptVIP

产品组合：双塔式写字楼+LOFT ？ 产品组合：写字楼+LOFT +精装公寓 ？ 。。。？ 1、本项目临槐安路部分建成双塔写字楼加一栋LOFT 产品组合论证 根据项目的地理位置、地段条件、交通、配套和项目的利润要求，我们提出如下 建议： 为了避免产品的单一性和同质性并与其他项目形成差异化 ，建议写字楼部分采用双塔分离定位，即在外立面无差别，内部空间可以实现一栋楼为简装修小分割，另一栋精致装修大户分割。满足不同客户的需求。同时在配套上也可以共享部分资源，节省建设成本，同时提升了简装写字楼的附加值及品质； LOFT部分采用个性建筑形态加立面，彰显其流动性、艺术性、前卫性特征。三栋楼定位极具针对性，且将产品差异化细分。 21层写字楼容易给人单薄的感觉，双塔设计从外观直觉上给人一种大气和质感 两栋写字楼会否形成内部竞争？ 疑问 答疑 为何规划为双塔结构？ 2、本项目临槐安路部分建三栋板式住宅，将写字楼移至谈固南大街 写字楼设在槐安路沿线，不利于汽车的进入停靠，而设在谈固南大街上可从细节处提升本案写字楼交通便捷性（见后图） 沿槐安路沿线的住宅市场的成功案例相对于商务写字楼市场要多 写字楼在谈固南大街上不利于形象建设 写字楼在槐安路上 写字楼在谈固南大街上 3、本项目临槐安路部分建高端写字楼、LOFT、精装公寓 虽然是三种建筑形态，但建议写字楼与精装公寓做成统一外立面效果，增加项目的对外形象输出 各建筑之间用连廊相接，室内可做绿化及步行商业街 五、项目产品如何能脱颖而出？ 1、项目产品构想及总体规划 2、项目住宅建议 3、项目写字楼建议 4、LOFT产品建议 5、项目商业部分建议 风格建议二 建筑材料要突出材质的质感，线条明晰、硬朗，富于学院派和书卷气，给人一种雅致的氛围和感受。以涂料、石材为主，强调建筑整体感。汲取美、加建筑设计经验，随着组团建筑形体的变化而呈现出一定变化，格调一致但绝不单调，使建筑自身表情丰富，给视觉以美感 户型设计基本原则： 室内空间功能齐全、分区明晰、动线流畅，体现出现代生活的特性。 采用南北朝向布局，注重房间的通风采光效果，室内的各空间尽量全明处理，以提升居住的舒适度。 增大每户的朝南面，沐浴更多阳光；多阳台设计、飘窗、角窗、卧室八角观景窗安排，扩展视野。 重视辅助空间的运用。根据每户户型特点，安排储藏间、工作阳台、步入式衣柜、露台等，适应现代生活。 临近景观花园进行大开间客厅设计，配上大面积落地玻璃窗，起居坐卧，远眺近观，增强景观的价值。 户型设计以两室、三室为主 户型建议 原户型分析 核心筒所占面积较大大，导致公摊过大，得房率低。 户型面积偏大，且户型单一，可选性低。 二、我们到底有什么？ 地块分析 优势分析（ Strength ） 劣势分析（ Weakness ） 机会分析（ Opportunities ） 威胁分析（ Threats ） SO优化策略 TW规避策略 优势分析（ Strength ） 东南，城市未来中心所在！ 项目坐拥槐安路迎宾大道及谈固南大街两条城市主干道 地处中央生活区（CLD），高端精品楼盘林立 区域内城市配套极为完善 居住人群档次较高 私享110000平米希望绿洲及50000平米丁香园两大主题公园 二、我们到底有什么？ 地块分析 优势分析（ Strength ） 劣势分析（ Weakness ） 机会分析（ Opportunities ） 威胁分析（ Threats ） SO优化策略 TW规避策略 劣势分析（ Weakness ） 槐安路为快速路，不便于客户驻留 项目地块不规则方正 区域内商务氛围尚未形成 小区地块原因导致车位规划受限，不利于商务办公 项目可用绿化面积较少 商铺为二十年使用权 二、我们到底有什么？ 地块分析 优势分析（ Strength ） 劣势分析（ Weakness ） 机会分析（ Opportunities ） 威胁分析（ Threats ） SO优化策略 TW规避策略 机会分析（ Opportunities ） 槐安路高架桥下依规划可做成停车场，以弥补本案停车位不足 受“新国十条”政策推动，商业地产焕发生机 区域内在建商务、商业地产增多，未来商圈雏形显现 本案周围尤其商务类项目同质化现象严重，无点睛之作 据规划谈固南大街将北延至滨河新区，形成南北交通动脉 拟将京珠高速公路东迁至良村，槐安路变身迎宾大道，出入市区更加便捷 二、我们到底有什么？ 地块分析 优势分析（ Strength ） 劣势分析（ Weakness ） 机会分析（ Opportunities ） 威胁分析（ Threats