思源xxxx年北京远洋天著项目定位跟营销建议.ppt

;北京东南五环， 绝对稀缺1.1容积率， 罕有的高尔夫公园， 16万平米绿化带， …… 这就是远洋献礼北京世界城市的城市低密绿色人文栖居！;谋局篇：定位与产品;;（一）项目理解︱项目区位;（一）项目理解︱项目交通;（一）项目理解︱周边环境及四至;（一）项目理解︱周边环境;（一）项目理解︱项目现状;（一）项目理解︱地块指标;（一）项目理解︱优劣势分析;（一）项目理解︱价值梳理;（二）项目解读︱项目目标;（二）项目解读︱项目难点;（三）解决思路;谋局篇：定位与产品;*;市场分析/区域市场扫描;区域内项目规模较大，物业类型多样，毛坯交房标准为主;区域内在售项目产品面积：一、二居80-90㎡，三居120-160㎡， 　　　　　　　　　　　　联排220-350㎡，叠墅190-270㎡;区域内项目成交价格适中，市场需求旺盛，产品接受度较高;;;2栋小高层，15栋花园洋房，10栋叠拼。共588户。总建面67944平方米;五期 产品规划;二层;;市场分析/区域市场启示;我们的榜样在哪？他们是谁…;市场分析/参考市场分析;;在售豪宅2010年销售均价走势平稳，年均价格4-6万元/㎡之间;在售豪宅总价1500-3000万元的项目，月均去化在3-14套之间;;豪宅是如何铸就的？;;星河湾成功打造‘公寓豪宅’产品的五件法宝。;地域跨界;个案分析/星河湾/借鉴意义;个案分析/金隅长安山麓/规划情况;个案分析/金隅长安山麓/借鉴意义;个案分析/御园/平层户型分析;*;一期主力户型为410-430平米的联排别墅； 后期将有部分高层； 15万㎡体量待售状态。;个案分析/中海九号公馆/借鉴意义;个案分析/亿城西山华/户型分析;个案分析/亿城西山华/平层户型分析;*;个案分析/首府别墅/户型分析;*;;*; 胡润发布《2010至尚优品—中国千万富豪品牌倾向报告》 ，胡润百富面对 面地访问了383位个人资产千万以上的中国富豪，其中66位资产过亿。研究中国 富豪阶层的品牌认知、消费习惯以及生活方式的偏好，对中国富豪阶层的生活形 态变化做出描述。;富豪消费习惯研究;*;高端客群置业特征/北京高端项目;高端客群置业特征/思源代理高端项目 ;高端客群置业特征/亦庄高端项目;高端市场客群研究/小结　;谋局篇：定位与产品;;*;*;*;客群定位;事业巅峰期，商务离不开城市； 追求“离尘不离城” 低密别墅生活； 关爱家人，家庭责任感强；;跃层产品客群;客群定位/置业需求;客群定位/置业需求;*;项目定位/核心价值点;项目定位/核心价值点;市场定位;;产品定位;　　　 明确了项目定位以后，产品细节如何打造？ ;谋局篇：定位与产品;*;*;（一）规划方案︱规划指标回顾;（一）规划方案︱地块价值分析;（一）规划方案︱发展方向初判;（一）规划方案︱方案一;（一）规划方案︱方案一;（一）规划方案︱方案二;（一）规划方案︱方案二;（一）规划方案︱方案对比︱基本指标;（一）规划方案︱方案对比;（一）规划方案︱方案对比;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;强调石材铺装与植被的色彩搭配：普遍运用白色、金色、黄色、暗红等欧式风格中常见主色调石材作为铺装材料，与绿植的鲜艳色彩形成搭配，体现高雅而和谐的气度。;*;（四）园林风格︱内部园林建议;（四）园林风格︱内部园林建议;*;*;*;;*;*;*;;;谋局篇：定位与产品;;*;销售目标 ——总销额99.82亿元，销售周期24个月 ——2011年销售目标32亿元，月均去化约80套 ——全盘均价41000元/ ㎡;销售策略/入市时机 ;*;价格策略 ;价格策略 ;;;销售测算 ;本项目销售价格建议;销售策略/推售策略 ;销售策略/销售排期 ;销售策略/推售策略 ;*;*;（1）硬件保障：道路可达性 （2）软性保障：具备别墅级售楼处、样板区体验营销环境 （3）客户保障：充足的推广蓄客，扩大客户基数;户外广告牌、交通指示牌引导：在东四环高端客户密集区设立户外广告牌，树立项目高端形象；京津塘东五环出口、羊坊出口设置交通指示牌，对客户进行有效引导。;道路修缮：东五环羊坊出口为看房核心道路，其中“五环出口至金色漫香林段” 现状破旧、狭窄、毫无品质感，因此建议开发商对此路段进行重新修整。;看房动线指引：下五环进入山羊居住区后沿路设立指示牌、道旗，引导客户到达售楼处。;路 线;项目围挡设置：烘托项目案场气氛，屏蔽工地干扰;售楼处外围环境打造;*;*;*;*;营造售楼处内部氛围：在售楼处、园区、样板展示区配有专人弹奏钢琴或播放音乐，优美的音乐全程伴随，营造高贵典雅氛围。;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;2、节点排期