温江农校项目提案11.pptVIP

再研产品，体量我们不占优势，环境不占优势，看似平平。 但我们产品对“新刚性需求”的全面覆盖，是我们的核心竞争力所在。 需要解决的关键问题是， 如何为本案植入附加值， 从内心打动他们？ 新刚性时代，他们的精神符号是什么？谁是他们的代表？ 4.17新政之后， 市场格局、客户心态，供应产品形态都发生变化。 本案意在解决核心问题 本案意在解决 新政后四大营销核心命题 市场格局变化？ 客户购房心态变化？ 本案产品形态变化？ 综上，御力的整盘营销解决方案？ 命题一 4.17新政，市场格局变化？ 土地市场情况 宗地编号 宗地位置 容积率 建筑密度 绿地率 土地用途及年限 净用地面积 起始价 成交价 竞得人 交易方式 WJ02[071/051]：2010-002 柳城街办燎原五组 ≥2.5且≤7.0 商业40年 合63.5亩 105万元/亩 105万元/亩 新光三越百货股份有限公司、宏昱投资（香港）有限公司、上海湟普房产经营有限公司 挂牌 涌泉街办凤凰社区三、四、五、八组 ≥3.0且≤7.0 住宅70年 ?商业40年 合96.97亩 WJ01[051]：2010-001 柳城街办燎原社区 ≥3.0且≤5.0 ≤40% 合27亩 115万元/亩 115万元/亩 四川德坤实业有限公司 挂牌 WJ16[071/051]：2009-016 金马镇金泉社区 ≥1.2且≤3.0 ≤30% ≥30% 居住用地 住宅70年，商业40年 合76.38亩 128万元/亩 128万元/亩 成都金尊房地产开发有限公司 拍卖 WJ12[071/051]：2009-018 金马镇温泉社区 ≥1.2且≤1.8 ≤30% ≥30% 居住用地 住宅70年，商业40年 合31.83亩 120万/亩 120万/亩 成都嘉源置业有限公司 拍卖 WJ18[071/051]： 2009-018 公平街办长安路社区 ≤5.0 ≤30% ≥30% 居住用地 住宅70年，商业40年 合70亩 280万元/亩 280万元/亩 成都鸿懋投资有限责任公司 拍卖 新政后暂无土地拍卖信息，但从10年1-3月拍卖的土地来看：区域向外扩张，城区土地越发稀缺；但竞争进一步加剧（目前土地市场有将近4千余亩的储备，同时不含多年的闲置用地）。 但从周成交量观察，新政以后商品房住宅成交面积整体有下降趋势。新政后第一周成交量反而比新政前一周成交量上升的主要原因是新政后，各楼盘抢办按揭，集中备案造成的。新政已经开始影响温江楼市成交量，市场出现观望情绪。供应方面近期则逐步上升。 数据来源于：温江周报 供需量走势 未来供应量 供应的主力户型区间段为70-140平米，特别是格凌兰项目，和本项目同处老城区，总户数又有3616户，项目后期面临较强的竞争。 数据来源于：市场调查 截止到4月温江区域存量房仅6291套，存量房持续减少。 存量面积段以80-90㎡为主，占比26%，其次为140㎡以上，占比21%。 存量房变化 数据说明：温江区域备案数据，不包含别墅物业 数据来源于：温江周报（统计包括：小高层、高层、多层） 新政过后的4月温江商品房住宅成交价格环比上涨3.8%，整体价格呈上升之势。可以看到新政后价格仍然坚挺，未有松动。 价格走势 总价段变化 温江区域09年以40万元以下为主力总价段。2010年新政前以30-50万元为主力。 由于新政房贷首付提高，利率增加，客户选择低总价的比例有所增加，总价在30-50万之间的客户增长比例最大。 09年 新政前 新政后 数据说明：温江区域备案数据，不包含别墅物业 面积段变化 新政后，总价较低的70-90平米户型仍是销售的主力面积段，50平米以下需求有所增加，相反，130平米以上户型需求减少；同时，由于二套房首付提高，利率增加，客户出于对功能的追求，在户型选择方面有一次性到位的趋势，原来选择选择70-90平米套二客户，会选择90-110平米套三，致使90-110平米套三的需求比例有所增加。客户更加关注低总价多功能产品。 4.17-4.23 4.24-4.30 5.1-5.7 数据说明：温江区域周报 新政二套房首付增加，利率上调，三套房暂停房贷，所以，通过重点楼盘市调了解，客户来访量新政前后均有所下降。从客户占比来看，成都客户和外地客户占比均有所下降，降幅在20-50%左右。 客户来源变化 项目名称 客户到访情况 成都客户占比情况 外地客户占比情况 新政前 新政后 新政前 新政后 新政前 新政后 珠江御景湾 4-15 4-8 70% 50-60% 40-50% 30% 朝阳·时代西锦 15-20 8-10 60% 40% 70% 30% 佳兆业·丽晶港 6-7 1-2 70% 30% 70-80% 20-30% 金强大学城 3-5 1-2 80% 20% 60% 40%