深圳合正汇一城项目价值分析解析_27ppt_同致行.pptVIP

深圳合正汇一城项目价值分析 本报告是严格保密的。 专业+服务 创造地产新价值 区域价值 项目价值 营销中心 规划、交通、配套 交通、配套、规划、园林 户型、智能系统 光电营销中心 体验 结构 区域分析 《深圳市城市总体规划（2007-2020）》草案规划中提出：未来深圳整体在城市空间布局结构上将呈现“三轴两带多中心”的组团结构，并建立起三级城市中心体系——2个城市中心、5个城市副中心、8个组团中心。其中，两个城市中心便是福田中心和前海中心。 前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。 福田中心，包括福田中心区、罗湖中心区，主要发展市级行政、文化、商业、商务职能。 2007，前海华丽转身——深圳新城市中心深圳进入“双核时代” 深圳市城市总体规划》将前海定位为生产性服务中心 《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》政策指引粤港合作 《深圳市综合配套改革总体方案》前海脱颖而出 《关于推进前海港深现代服务业合作的意向书》中，前海成为示范区…… 前海也被业内形象地称为“特区中的特区”、被粤港官员视为深圳的“曼哈顿” 前海深港现代服务业合作区定位为未来整个珠三角的“曼哈顿”。 前海片区现状——开发板块化,产业亟待调整片区升级 1、物流、能源、汽配等产业经济给片区的环境带来一定的负面影响，成为目前 片区的“硬伤” 2、一方面损害片区的城市形象，虽然前海地处关内，但社会一直把它和关外的 一些镇区相提并论，甚至不如关外 3、另一方面削弱片区的地段价值，前海的“硬伤”是片区房价“洼地”的根源所在。 ?前海的开发呈现明显的板块化 物流、能源、汽配三大产业经济集中在月亮湾大 道以西，其中，南段为物流园区，中段为能源用 地，北段为汽配用地 住宅区集中在月亮湾大道以东，房地产开发由北向南渗透，其中，深南大道-月亮湾大道-沿湖路-前海路所围合的区域的地产开发已经接近尾声，各种生活配套逐渐到位，拥有良好的居家氛围，目前的地产开发主要集中在南段荔湾路沿线。 前海区域交通——港粤联系中转站,为区域发展提速 陆路枢纽：月亮湾大道、深南大道、北环大道、南坪快速等多条市级主干道和桃园路、桂庙路、前海路等区域主干道共同编织了四通八达的市级陆路交通枢纽。 地下枢纽：地铁1号线、5号线在前海湾站实现换乘，5号线南延接驳2号线，前海成为深圳地铁的一个地下交通枢纽站。 城际枢纽：深港机场联络线拟定主线路由深圳宝安机场至香港国际机场，经停前海湾站，并分设一条支线抵至新界西北洪水桥，连通港西铁，全程50公里。再加上沿江高速与西部通道的接驳，使得前海成为港粤联系的一个中转站。 前海区域配套——配套升级逐步完善 片区内大型商业配套有人人乐（两家）、太子批发市场、大新前海商业中心（建设中）等，另外，片区北部的住宅区内有海量的临街商业，业态广泛，可满足日常购物需要。 片区的教育配套有幼儿园、北大附中南山分校、大新小学、前海小学、前海中学、阳光小学、南园小学、南山实验学校荔林中学部、深达附中等。 以东滨路为界，片区南、北不分的配套差异明显，大致呈北好南差的局面，上述配套设施绝大部分分布在东滨路以北地区，主要是由于地区城市建设水平不同造成的，东滨路以北地区的房地产开发已经接近尾声， 一个现代化的都是居住区基本成形，居住人口急速增加，客观要求与之适应的配套设施；南段目前正进入房地产开发高潮，随着新开发小区的陆续入伙，预计南段的配套设施也将逐步完善。 总结：前海中心未来反正潜力巨大 政策决心 产业 城市战略 片区定位 版图 区域战略 前海中心规划提升到国家战略层面 前海中心是未来珠三角的服务业中心 前海是深圳三大战略发展区之一 西部发展轴轴心提升片区形象 城市版图扩容进一步提升地位 两大区先启动为发展趋势 政策决心 产业 城市战略 片区定位 版图 区域战略 产品分析 深圳市银星房地产开发有限公司 开发商 宝安西乡大道与新湖路 地址 中原 代理商 8万 商业面积 331520 建筑面积 57000 占地面积 25% 绿化率 1571 户数 4.95 容积率 西乡 商圈 塔楼 建筑类别 城市综合体 物业类别 数据 指标 数据 指标 项目基本数据 合正汇一城19日新推中央园景楼王单位，户型涵盖120、140余平米两种户型，非双拼单位售价21000-25000元/平米，双拼单位售价19000-22000元/平米。 项目交通：西北临悦和路，北部为规划建设 的公交枢纽站，东北部隔路面向西乡旧城区， 东南为深圳城市主干道之一的西乡大道，西南临宝安新城的中心大道“新湖路”，深圳地铁一号线在项目内穿行，并在地下直接有地铁站连通本项目。 另外区域内轨道交通5号线。 未来五年宝安交通规划实施三大战略战略一：大区域交通战略：双港齐飞，高快并举 战略二：公交都市营建战