商品房精装修交付法律风险设计研究.docxVIP

PAGE \* MERGEFORMAT 1 商品房精装修交付法律风险研究 作者：VK集团法务室 张春丽 HYPERLINK /blog/static/12907705120100825250/Dianazhang2@ Dianazhang2@ 装修已成为商品房建设的的必然趋势。在日本、欧美等发达国家，毛坯房已基本被淘汰。2002年7月18日，我国建设部下发了《商品住宅装修一次到位实施导则》（以下简称《导则》），明确房地产市场要逐步取消毛坯房，提供 HYPERLINK http://oa-szzb:8080/ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chlId=0Gid=107116ShowLink=falsePreSelectIdage=0PageSize=20 \l m_font_0m_font_0 全装修房。深圳市政府也明确提出2010年全市实现一手房100%精装修的要求。 集中采购和管理、避免再装修浪费，是精装修的明显优势。但精装修增加了装修工序和设备部品，出现质量缺陷的机率大大提高，由此引发更多的质量争议。如何分析和解决这些争议，进而从源头上预防精装修带来的法律风险，是本文试图达到的目的。 ? 一、精装修房屋的定义、质量缺陷及其判断标准 ? （一）精装修房屋定义 《导则》对精装修的定义为“房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”。显然，政府所要求的“精装修”，只是基本功能的实现和基本的装饰，并不是我们日常生活中所理解的精美而华丽的装修。它只是与“毛坯房”相对而言。毛坯房是指房屋专有部位没有经过任何装修，只是水电到户，墙面地面仅做基层处理，未安装洁具、灯具，基本上是空壳交付的房屋。满足《导则》的要求，就满足了精装修交付的条件。而当前市场上精装修交付有多种标准，有的还配置了家私、家电等设备，这种超过《导则》要求的精装修，属于开发商与购房人自行约定的内容，是对房屋功能的锦上添花。 ? （二）精装修房屋的质量缺陷 《建设工程质量管理条例》释义第39条“质量缺陷是指工程不符合国家或行业现行的有关技术标准、设计文件以及合同中对质量的要求等。”《 HYPERLINK http://oa-szzb:8080/ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chlId=10Gid=30911ShowLink=falsePreSelectIdage=0PageSize=20 \l m_3_2m_3_2 房屋建筑工程质量保修办法》第3条“本办法所称 HYPERLINK http://oa-szzb:8080/ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chlId=10Gid=30911ShowLink=falsePreSelectIdage=0PageSize=20 \l m_font_2m_font_2 质量缺陷，是指 HYPERLINK http://oa-szzb:8080/ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chlId=10Gid=30911ShowLink=falsePreSelectIdage=0PageSize=20 \l m_3_7m_3_7 房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。” 以上法规制定时，毛坯房还是房屋的主流产品，法规并未直接对精装修房质量缺陷作出规定。但鉴于精装修房屋也属于“房屋建筑工程”，因此参考以上规定，我们可以得出这样一条结论：精装修房屋不符合法律、法规、国家强制性标准、设计文件以及合同约定，存在妨碍使用功能、耐久性以及严重影响观感的情形，属于精装修质量缺陷。 ? （三）判断质量缺陷的依据 1、国家标准与合同约定是判断质量缺陷的主要依据。 《城市房地产管理法》规定“房地产的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范”；《建筑法》六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程 HYPERLINK http://oa-szzb:8080/ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chlId=0Gid=18974ShowLink=falsePreSelectIdage=0PageSize=20 \l m_font_28m_font_28 质量标准”；《城市房地产开发经营管理条例》第十六条“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。”由此可见，国家标准，特别是强制性的标准、技术规范，是具有普遍约束力的质量标准；而合同