广州番禺中铁自在城市二期项目前期定位策略报告讲义资料.pptVIP

北京中铁新业顾问有限公司;第一部分 市场分析;A.宏观政策背景; B.广州市政府调控房价系列动作.;A1.潜在政策有可能持续出台;;A2.经济显过热，银行加息压力增;2007年股市空前大热，上证指数轻松突破4000点； 全民掀起股票、基金投资狂潮，开户人数暴增； 资金大量回撤，流入疯狂的股市，可能影响部分市民购房行为； 当然，对于投资性和高档物业而言，却意味着可以寻找更多急于变现的投机资本！;A.宏观政策背景 B.广州市政府调控房价系列动作;1、增加土地供应----三年内全市十区每年供应土地5平方公里； 2、允许单位自建房----2010年基本解決中低收入家庭住房問題； 3、盘活存量土地----今年公幵出让16宗居住类闲置用地； 4、推进老城区改造----启动越秀、荔湾、海珠旧房连片改造项目； 5、加快审批速度----缩短商品住房幵发审批流程总体时间； 6、打击哄抬房价----全面检查全市楼盘，加强监督管理； 7、及时发布信息----大力宣传政府稳定房价的思路和决心；;B2. 07年4月下旬，发布新28条政府市场监管措施，并开始实施; B3.市长将调控房地产上升到政治的高度 ; 据悉，市政府已要求广州地产合生、珠投、富力、恒大、碧桂园等几大巨头要以大局为重，勿轻言升价，以配合政府行为！;宏观市场环境小结;二 、番禺区域市场状况;区域发展定位----广州现代化新中心城区;区域发展规划---两条发展轴两个发展带;区域发展规划----六个发展区，三大重点发展区;重点发展区---广州新城：南拓核心节点;重点发展区----广州新城年内开工;重点发展区---广州新火车客运站：2008年建成;重点发展区----广州大学城：学研产一体化城市新区;南拓是广州未来主要发展方向之一，本项目处于南拓的重点区域； 市政建设正不断的完善，特别在2010年亚运会之前，番禺将有较多的市政配套设施投入使用，发展前景巨大； 番禺是广州的中心城区，华南板块更凭借优势将成为广州的中央居住区。 ;区域市场---- 供求关系2003年实现逆转;区域市场----住宅成交连续3年量减价升;目前番禺在售楼盘的分布还是以华南板块和市桥板块为绝对主导； 洛溪板块已由前两年的供应热点板块转变目前供应紧缺的板块，后续新增供应也有限； 大石板块和沙湾板块目前有均有一定供应，分别成为华南板块和市桥板块的有效补充。;番禺的中心城区，发展时间较长、市政、人居配套成熟、人口稠密，是本地原居民的置业集中地； 目前该板块供应主要在南区和东区； 该板块目前的代表楼盘主要有：海伦堡·花样年华、番禺奥园、金海岸花园、柏丽花园等。;品牌发展商云集、大盘聚结，产品素质之高，一度成为“全国地产看广州、广州地产看华南”的地产发展标本板块； 目前各大盘开发都已相对成熟，入住人口已具相当规模，板块形象与市场认同已成熟，成为广州市未来居住的中心区（CLD）； 目前该板块依然是供应热点，同期新盘数量相对减少，但未来板块供应量仍不可小觑！;番禺区一直是广州房地产市场的热点区域，多年商品住宅成交量稳居广州十区“三甲”地位； 新火车站、亚运村等发展契机使得番禺城市配套建设大力发展，通过地面及轨道交通等的逐步向好，与广州城市中心的隔离感已经大大缓解，未来将成为广州中心居住区； 番禺整体市场有效需求依然旺盛，区外客户在整体市场上占据相当份额； 番禺的推盘受价格增长过快影响，成交将继续放缓； 番禺区域特别是华南板块巨大推货量蓄势待发，竞争十分激烈！;三 、番禺市场预判;第二部分 定位分析;一、 项目特质分析;2)、 地块道路状况;3)、 地块内部状况;4)、 地块经济技术指标;二 、项目目标;三 、项目定位;定位支持; 产品定位; {定位原则} 基于本项目中高档物业定位的市场特征，结合战 略目标考虑，主体目标客户界定的原则有三： 第一：主体目标客户的受众面应具备一定的宽度； 第二：主体目标客户阶层中的个体发展潜力大，物业 消费承受能力较强； 第三：主体目标客户阶段层具备符合未来生活潮流的 共同价值取向，必须作为本项目定位的重要依据。;目标定位;主攻目标;针对户型相对紧凑、总价较低的高层公寓： ——番禺区现有居住群体有改善居住条件的购房者 ——番禺区上班就业的公务员、教师、政府机关单位员工 ——番禺区企业的中层管理阶层、开发区商业经营户 ——广州市区首次置业群，如年轻一族、为子女购房、拆 迁户等 ——广州市区有购房需求，但对总价承受能力有限的工薪 阶层 ——其他类型的机缘消费者及偶得客源 ;五、 价格定位;价格走势; 根据产品基价朝向、景观、临路条件、推出时间 进行价格系数的调整： 产品基价*景观系数*朝向系数 *楼层