广州中惠南沙别墅社区项目定位报告幻灯片资料.ppt

中惠.南沙项目定位报告; 目前南沙片区在售项目：逸涛城、海力花园、龙光棕榈水岸、南沙奥园、奥园海景城、碧桂园豪庭、时代南湾和观海美寓、南沙珠江湾等项目。 下面，我们针对片区销售速度较快，具有代表性的项目进行深入分析。;龙光.棕榈水岸;;时代南湾;高端定位的支撑点是什么？;时代南沙，地段优势虽不明显，但景观资源、周边高端配套具有极大的优势。;地理位置：南沙区环市大道漾滨路。 基本情况：占地55万㎡，总建筑面积达到146万㎡，居住建筑布局主要采用行列式，保证每一户都南北朝向和有良好的通风采光，充分利用土地资源。住宅的高度由南向北逐渐递增，最大程度的引入滨海景观。在售产品情况。 推货情况：珠江湾总货量4100套，首期400套，其中首批推出300套，12月18日开盘当天已售170套，销售率56.67%。 产品区间：127-160㎡的3-4房单位 销售价格：8000元/平米（带2000元/平米装修）;珠江湾卖什么？;珠江湾，虽具规模优势但其在景观资源上不及时代南湾，在地段优势上不及棕榈水岸， 因此，该项目在定位上走差异化路线，提出了“靠海最近的生活”，向市场客户贩卖一种滨海生活方式。;;地理位置：进港大道金州商业街旁。 基本情况：占地3.5万㎡，总建筑面积10.4万㎡，分两期开发，产品为18层高的80-130m2的2-3房单位。 推货情况：2011年上半年推售。 产品区间：以80-120㎡的2-3房单位为主力。 销售价格：未定;海韵兰庭卖什么？;三、典型项目分析小结;优势;PART 2;一、项目地块现状分析;;因此，结合地块特性及在售楼盘特征 我们项目定位为;PART 3;一、洋房篇;（一）、产品定位;项目名称;项目名称;户型;2、潜在供应楼盘产品配比情况;数据截止于2010年12月18日，数据来源政府公示网：阳光家缘;第三部分 市场特征分析汇总;南沙市场产品供求特征： 70-120平米紧凑型实用二、三房单位消化速度快，需求量大；;;六、户型参考意示图;2、小三房户型:93-98、105-115平米;3、大三房户型:120-130平米; 市场上产品与本项目产品有同质化现象，如何提升自身产品的附加值来提升市场竞争力？;1）2房户型:70-75平米;设计“L”型景观阳台：针对75平米的两房，建议对该面积户型的景观阳台设计成“L”型阳台，待验收完成后可改成一个书房或功能房，增加产品的附加值。;2）2房户型:99-108平米;3）3房户型:120-130平米;建筑面积：约120㎡ 赠送面积约30-40㎡;（二）、风格建议;一、建筑风格建议;二、园林风格建议;;（三）、目标客户定位;本项目将面临怎样的客户群？;1、2010年，南沙区代表性楼盘客户类型;以中小户型产品定位的项目;推售顺序;B、成交客户职业属性;C、棕榈水岸个案分析小结;时代南湾近期（11月份）成交客户分析;11月份成交客户置业目的调查;时代南湾个案分析小结;1; 南沙本地客户及广州中心城区客户并驾齐驱，将是本项目未来面临的两大主流客户群。;南沙本地客户有哪些特征？;年龄主要分布在25-40岁之间;31-40岁之间 经济能力相对强劲 改善型居住;广州中心城区客户有哪些特征？; 广州中心城区以天河区为主力，占总成交量52%，其次是包容性及客户购房流向最广泛的海  珠区； 企业职员（白领）是成交主力客群，占总成交量的40%，经济实力强劲的个体户占26%。其 次是公务员、企业高管等。;成交客群年龄以31-40岁之间为主，其次是30岁以下经济能力相对偏低的首次置业年轻客群。 广州客户通过网络知晓并最终成功购买是主要认知途径，其次由于较多广州客户自驾车去往南沙天后宫、万亩葵园、蕉门河栈道休闲郊游，受楼盘现场包装展示吸引了较多的途经客户。 大众媒体，如报纸广告、电视广告等渠道的效果则主要体现在项目形象的树立与宣传上。; 成交客户中以自住型刚性需求的首次置客户为  主，约占70%；其次是二次置业，受政策影响三  次或多次置业客户受影响；但广州区投资客户比  例不少。 成交客户最终认购最关注因素依次：产品、周边  环境、价格、地段、升值潜力。; 个体户 ;结合南沙在售项目供应产品及南沙主流购房群体，本项目的客户类型判断为：;1、目标客户群细分;（三）、项目定位;得天独厚，坐拥南沙CBD中心商务区的核心 离地铁四号线蕉门站最近的地铁物业 自住、投资两相宜，南沙最具升值潜力的地段 广州南聚集众多城市精英驻足的高端精品居住社区;定位阐述： “广州南核心”突出了项目的核心卖点——地段价值； “城市新贵”强化生活的优越感，营造