世联_华强河南安阳中心商务区项目开发策略_208ppt.ppt

华强安阳中心商务区项目开发策略 谨呈：华强 集团 项目位于安阳城市南部,偏离城市核心商圈和行政中心区,离核心商圈约10分钟车程,离新政中心约5分钟车程 项目基本资料 占地面积：占地151726.22平方米，使用面积123361.32平方米; 总建筑面积： 123361.32平方米; 容积率:1.0; 土地性质：商业性质; 地块位于商颂大街大转盘上,现状为净地,周边有安阳师范\安钢御景园\创业家园等 北面有安阳师范和安钢御景园; 东面为创业家园和安彩嘉园等住宅片区; 西南面为农用空地和农民房; 项目属性总结：三四线城市\非核心商圈\超大规模\纯商业房地产开发项目 作为高新开发区的超大型商业项目，本项目的开发需符合项目各方主要参与者的目标 在盘活商业项目的基础上,快速回笼资金,保证本项目不成为资金负担,影响华强在安阳其他项目的开发 开发区人口不多,而且消费水平不高; 开发区基本是以高新产业和教育基地为主导产业; 本项目要根据安阳市场商业的具体现状作出对应的定位; 公司希望本项目的资金能够快速回笼,因为我们酒店那块的资金回笼周期相对较长,不希望这商业项目积压公司的大量资金; 整体而言，项目可以以一些风情建筑来体现项目的特色; 关于华强的高科技乐园(方特园)和华强电子专业市场,本项目不打算引进; 招商对于本项目十分重要,定位时要充分考虑到招商的可行性; 本项目的招商条件可以很低; 对于本项目的租售,需销售20%左右,保证资金的一个周转顺畅; 本项目的动工会与实际进度相关,不需要过于考虑政府对本项目的预期计划目标; 客户目标梳理及限制条件：在小市场大项目的情况下准确定位，确保项目成功回现； 中原城市群正在逐渐成为中西部地区新增长极，安阳为中原经济群的边缘城市 1.长三角城市群 2.珠三角城市群 3.京津冀城市群 4.半岛城市群 5.辽中南城市群 6.海峡西岸城市群 7.中原城市群 8.徐州城市群 9.武汉城市群 10.成渝城市群 11.长株潭城市群 12.哈尔滨城市群 13.关中城市群 14.长春城市群 15.合肥城市群 陆地交通四通八达，奠定安阳豫北交通中心的地位，但距中枢机场较远，外来旅游人群相对不便 京广铁路纵贯市区，京珠高速，103、107国道贯穿南北。 周边城市如邯郸、濮阳等均在1.5小时车城内。 从GDP和社会消费品零售总额的坐标判断，安阳目前处于第五梯队，正向第四梯队进发 第一梯队：上海、北京 第二梯队：广州、深圳 第三梯队：苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉 第四梯队：东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、郑州、长沙、福州、淄博、常州、西安 第五梯队：昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、海口 红色为东部城市 兰色为西部城市 绿色为中部城市 城乡居民储蓄存款额较高VS零售额偏低：消费意愿被抑制，对未来不乐观，消费力有待挖掘 在河南省18个县市中的排名：第6位。 在周边相邻8县市的排名：第3位。 城市消费实质：中低端消费人群为主，高端消费流失 安阳是豫北区域性中心城市，但发展动力有限，消费尚有挖掘空间，商业市场发展速度较缓慢 核心商圈内部经历了四次转移，趋势将进一步延续，关键是新式商业设施的出现 从90年代初，安阳核心商业圈经历了“百货大楼——彰德路——文峰路”的转移。 现在的核心商圈出现了丹尼斯、卫东、海鑫为首的“三足鼎立”局面，尤以文峰中路丹尼斯周边发展势头最为迅猛。 按照商业发展规律，下一个阶段将会是一站式的都市mall大发展时期。 安阳商业还处于初级发展阶段，面临提升转变之机 安阳人均GDP2000多美元，但相应的商业设施却未满足需求，高端消费外溢，商业处于提升转变阶段 商业市场格局处于单中心阶段，只有一个核心商圈，周边商业以专业市场为主 安阳城区建成面积95平方公里，但目前只有一个真正意义上的商业核心。 核心商圈：由解放大道、北大街、文峰南北街和彰德路四条城市道路交错形成。经营面积约20万㎡，其内百货商场、超市、专卖店等各种业态聚集。 专业市场：专业市场分布在文昌大道和文峰大道西端 ，经营面积近30万㎡，以家电、建材、内衣等为主，辐射整个豫北。 安钢生活区：为服务安钢职工的日常便民消费，档次较低，尚未形成区域商业中心。 核心商圈占地0.51㎞2，在营面积约20万㎡，具有极强的吸引力和辐射力 核心商圈外围主要城市道路的商业面积约8.7万㎡，城市其他区域仍有10余万㎡ 核心商圈中街铺比重超过5成，集中式商业大力发展是大势所趋 安阳商业市场处于单核发展阶段,短期难以出现替代性城市级商业中心，大型超市和街铺市场实现性较好。 竞争市场：核心商圈以购物为主，其他功能都很小，本项目可以充分完善商业功能 本地消费：20-40岁