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地产乱世正需设计英雄——文旅地产项目的创新设计 深圳市国人建筑设计咨询有限公司 陈国才 前言 随着房地产去库存时代的到来，设计院的业务量日益萎缩，设计师的工作量也大大减少。 之前有人写文章感叹——地产界已容不下英雄，而我的观点是：地产界非常缺少优秀的产品，无论是外观形态还是平面功能，地产界的产品简直一塌糊涂、惨不忍睹，地产界正是需要设计英雄和可以产生英雄的时候。 为什么需要英雄呢，因为去库存时代更加需要控制成本、提高品质，挖掘项目的最大价值，这需要更加强大的设计。 为什么可以产生英雄呢，因为形式逼迫开发商去想尽一切办法增加盈利（当然还有很多开发商自以为产品很好了，不觉中损失项目很大价值，甚至被淘汰），同时也形式逼迫设计方绞尽脑汁提高其设计的价值，以便容易赢得有限的些许项目。 本文重点论述设计方需要怎么做。 常规商住地产项目通过最大价值化的精心设计，是可以挖掘巨大价值的；笔者优化过数十个商住项目，平均每个项目可挖掘近亿价值，之前已写过5篇文章以案例的形式专门论述过。 这篇就重点说说在文旅地产界及其部分标志性建筑和营销需要的项目，在形式外观方面如何发挥设计的最大价值。 特色、创意设计的必要性 由于传统的景观、建筑、普通的自然山水，到处都容易看到，不能产生优势，形成不了强大吸引力和竞争力。 比如：中式有的是北京的、安徽的...欧式有的是欧洲的、上海的、天津的、武汉的...投资巨大也超越不了它们。 因此，文旅项目设计须走特色、创意的路线。用普通的、当地的材料与工艺（低成本），通过设计创新，建设一系列特色的、原创的建筑，建筑本身成为重要景观、旅游、昭示对象；打造不可代替的建筑景点，形成强大的冲击力，达到吸引人流、客户，从而增加盈利，产生其功能以外的市场价值。 文旅建筑本身应为旅游对象 世界上超过一半的景点为建筑物： 迪拜——几乎全部为建筑 北京——故宫、天安门 天津——欧式建筑 拉萨——布达拉宫 南昌——腾王格 武汉——HYPERLINK /view/1981.htm黄鹤楼 庐山——别墅 贵州——夜郎城 ...... 因此，建筑本身应为旅游对象是可行的普遍现象。 建筑成为景点的优势 土建造价投入相对较低。 一次性投入，使用时间长久。 3、后期一般简单维护即可。 4、建筑可以经营、出租、甚至销售。 5、可以合作开发、众筹等。 6、物业具有很大升值空间。 7、极好的特色建筑甚至可以成为文物永久保护。 开发策略 1、通过设计打造特色而又低成本的精品项目，形成竞争优势。 2、分期建设或预留升级改造空间。 3、合作开发，引入有实力的经营者，出让部分经营股份，0成本建设一系列创意建筑、景观。 4、全国征集设计：包括专业学生和专业人士（部分人为设计好项目可以不计回报地精心设计，包括笔者），征集最有新意的建筑、景观；项目最终还可以成为专业学生和专业人士的参观实习基地，形成良性循环。 通过其特色的影响提高项目盈利 具体案例有：贵州夜郎城为景观小品建筑代表，天津瓷房子为艺术建筑代表，广州小蛮腰为标志性塔代表，悉尼歌剧院为文化建筑代表，深圳大中华为商办建筑代表；这些建筑通过其创新的设计，产生很强的视觉冲击力，大大提高其影响力，使之成为旅游目的地、增加参观人数或增加销售或出租价格，从而大大提高项目盈利。 下面从规划、建筑、景观、材料、家具五个方面举例说明如何创新设计 （图片多来源于网络、凡是有“某项目”的为本人设计） 规划（具有旅游度假性质的项目） 迪拜棕榈岛的规划，艺术化的象形图案。 海南文昌某项目，规划结合观海视线，形成5个“V”字形半岛布局，实现户户看海的目标。 海南万宁某项目，规划综合观海和地形，布局成流畅艺术化的规划，基本实现户户看海的目标。 江西南昌某项目，规划通过价值最大化分析，形成五环布局，犹如银河星系，实现栋栋有景和有价值点的目标。 建筑（包括部分标志性建筑和营销需要的常规项目） 广州“小蛮腰”，“女性美”的高塔代表。 深圳“春笋”，与“小蛮腰”一样，有别于传统超高层直线的形式，为女性之美。 深圳精美绝伦的新古典大中华。 山水城市、立面曲线的典型代表建筑。 江苏某项目和南昌某项目为常规造型的山水城市，其平面立面均方方正正。 与地形结合，如同生长出来。 辽宁千山某项目，与山体相结合。 悉尼歌剧院，还有特色，滨海的优美轮廓。 宁波博物馆，对废弃老建筑材料的再应用。 天津瓷房子，用瓷器精雕细琢的房子，精美绝伦，类似高迪的风格。 民居也可以成为旅游景点，现代与中式的结合。 镜面房屋，特殊材料的应用，产生奇妙的效果。 抽象现代的坡屋顶的叠加。 民居坡屋顶的演变，现代而抽象。 简介的新中式，充满一种脱俗的意境。 几何形体的抽出，肌理与色调的协调。 钢结构，错落的几何形体。 自由形体，休闲气息浓厚。 与地形