万科集团全套项目限额管理标准规范.pdf

1、指引目的: 1.1、本指引旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制。 1.2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化。 1.3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段 控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精 细化的要求。 1.4、范围 适用于公司所属独资或合资并由我司操盘项目，经董事会审 议确定的特殊项目，其限额指标可作个案处理，不受本指引限制， 以成本委员会审核的限额指标为准。 2、定义: 2.1、设计限额 为了保证项目成果的经济性而制定的，是设计阶段相关技术 经济指标进行控制的目标值。项目限额包括成本限额设计和主要 指标的限量设计。 2.2、建筑面积 指GB/T50353—2005 《建筑工程建筑面积计算规范》计算的 建筑面积，全国统一计算规则。 2.3、装修面积 指装修范围内的地面面积，其中阳台、露台和带装修的庭院 按一半面积计算。 2.4、赠送面积 指不计算容积率建筑面积或计算一半建筑面积的区域，通过 外围建筑门窗的改造能变成房间或提高有效使用面积的阳台或 露台。赠送面积需在策委会纪要中明确，限额指标可以分开考核。 2.5、项目档次定位 A、“豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价200% 及以上的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过 20%，二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过25%； B、“准豪宅” 指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价 140%~200% （含140%）的项目，且一线城市销售单方建安成本占 售价比重不超过30%，二线及其他城市销售单方建安成本占售价 比重不超过35%； C、“中档住宅” 指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价 80%~140% （含80%）的项目，且销售单方建安成本占售价比重不 超过50%； D、“普通住宅” 指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价 80%以下的项目或销售单方建安成本占售价比重超过50%； E、若售价达到上述要求，但是成本比重超标的，应降低一档套 用本限额指标。项目档次定位应在土地获取时在项目可行性研究 阶段明确。 2.6、项目区域分类： A一线城市包括：北京、上海、深圳、广州、天津中心区； B 二线城市包括：苏州、南京、番禺、佛山、重庆、成都、珠海、 武汉、杭州、长沙、昆明、海口、三亚及其他省会城市的中心区 及一线城市的非中心区项目； C其他城市包括：漳州、惠州及二线城市的非中心区项目。 2.7、限额指标均为上限 限额标准主导及参与部门：策划设计中心、成本管理部、项目公 司 （部）、精装修景观项目部、营销中心 （商业地产中心）、地产 财务部、发展部 各部门在限额管理中分别承担得职责： 2.7.1、成本管理部 参与制定及修订项目的限额成本管理指标，监督并统计限额成本 的执行情况； 2.7.2、策划设计中心 组织制定及修订限额设计指标，并协助第二阶段成本目标下达限 额设计指标；针对具体项目的限额指标进行复核，监督限额设计 的实施。 2.7.3、精装修景观项目部 参与制定及修订公共部位装修、景观工程、样板房等限额指标， 监督相关限额设计的实施。 2.7.4.营销中心 协助统计营销费用相关数据，并参与营销费用限额指标的制定及 修订。 2.7.5.城市公司设计部 为限额设计的最终实施部门，在策划设计中心授权范围内，落实 下达的限额设计指标，在限额范围内指导设计，负责对设计单位 及设计成果的考核。 2.7.6.城市成本管理部 （1）、根据设计成果复核限额设计指标是否在范围内，并及时反 馈到设计主责部门及设计管理部门； （2）、收集统计所属范围内项目的设计指标，并按照要求及时反 馈到总部成本管理部。 2.7.7.发展部 在可行性研究报告中要求相关部门明确项目档次定位 （豪宅、准 豪宅、中档住宅、普通住宅）、售价、项目区域分类。 3、工作程序 3.1 项目限额内容及范围 包括成本限额和主要指标的限量控制。 序号 指标名称 备注 含规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计 （含公共部位、 会所、样板房装修）、专项设计费、审图及专业设计顾问等费 1 设计费 用。精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额