北京安定路周调研分析.docVIP

安立路周边行业市场调研 域环境分析 区域环境对房地产市场起着决定性的作用，房地产物业的种类、品质、供应量等无不取决于所在区域的环境。因此，对本项目所在区域进行系统而全面的实地调研并在此基础上做出严格而准确的归纳分析将为本项目的市场定位及总体规划等后期策划工作提供准确、有力的依据和支持。 从宏观角度来讲，区域环境应该包含：区域自然环境、区域人文、社会环境和区域市场环境几大部分。但由于区域市场环境部分的重要性，我们将它作为单独的一个部分在随后阐述。因此，本部分将着重就区域人口状况、区域交通状况和区域配套设施三方面进行调研后的整合分析。 区域经济环境概况 从目前来看，区域较缺少的是商住楼、写字楼、商场、购物中心、会议中心等商业配套，这是整个亚奥商圈大环境下的一个空白。从整个安立路居住群体来看，大多数居民并不在周边工作，因为目前周边仅仅是个纯居住区，大部分人在中关村或CBD办公。上下班时间的车辆流动基本上是单向的。而此地居民的消费与投资资本也往往流向西单、王府井、CBD、中关村等地。随着亚奥商圈商业配套的逐步健全和提高，它的吸引力将得到实质性提高。不仅本地区人口“外流”现象减少，CBD和中关村的企业将有可能向亚奥地区转移，人口资本流向与现在相比将出现“逆流”。而该地区重点住宅项目的成交客户也印证了这一点：在成交客户中，现办公面积主要在200－400平方米之间，公司规模主要集中在15－30人之间，属中小型成长型企业。所从事的行业当中信息及高科技的含量有所增加，这些公司的现办公地点主要集中在亚运村及CBD区域，这一现象表现出一些中小型科技公司正在努力向科技产业的集中地靠拢，而中关村区域内恰恰缺乏这种极具性价比的办公型项目。 区域人文环境概况 现阶段周边存在众多现代居住社区、中高档公寓、酒店、写字楼等物业，同时市、区属和社会单位、部队等约为790个、科研院所约为10所、大中小学幼儿园共约为45所、医院银行邮局电信等配套设施约为20个、宾馆饭店和商饮服务网点共计780多个，上述物业将为本项目提供和汇聚众多的人口支撑。 随着区域内经济、环境等因素的逐步提升及各项技术指标趋于良好，本项目周边地区人口总量一直保持较快的增长速度，现阶段周边区域内人口总量约为100000人，人口密度约为7000人/平方公里。此外，周边区域众多消费人群的各种商务、商业需求也将为本项目发展奠定一定的人气指数。 区域人口状况分析 由于周边临近北四环，优越的地理位置吸引的众多地产项目汇聚于此。现阶段项目地块周边存在20个左右的新兴居住社区和中高档公寓，如：光大名筑、千鹤家园、世纪村等。再加上九十年代初便定居于此的原有居民以及周边相对固定的流动人群，这三部分人群使得本区域常住人口总量将达到10—15万人。另外考虑到北京市北部城区的整体发展规划，亚奥板块的西移东扩，区域内住宅物业还会持续放量，近一段时间区域内人口总数量仍将继续维持一定的增长。 图表：本项目区域内主要住宅类物业统计表 物业名称 物业类型 HYPERLINK javascript:sendToMapHighLight(北京_房地产,995,亚运花园); 亚运花园 公寓 HYPERLINK javascript:sendToMapHighLight(北京_房地产,995,亚运花园); 九知居 公寓 世纪村 公寓 HYPERLINK javascript:sendToMapHighLight(北京_居民小区,144,育慧里); 育慧里小区 普通住宅 HYPERLINK javascript:sendToMapHighLight(北京_房地产,256,姜庄湖别墅); 姜庄湖别墅 别墅 HYPERLINK javascript:sendToMapHighLight(北京_房地产,909,世纪宝鼎公寓); 纪宝鼎公寓 公寓 芍药居北里小区 普通住宅 富成花园 别墅 惠中园小区 普通住宅 千鹤家园 普通住宅 惠新北里 普通住宅 罗马花园 别墅公寓 蓝爵嘉苑 公寓 惠新西里 普通住宅 世纪嘉园 公寓 小关北里 普通住宅 小关东里 普通住宅 惠新苑 普通住宅 惠安轩 普通住宅 安苑东里 普通住宅 区域人口分布图 安慧里社区 社区范围：北至慧忠路，南至安慧里小区东西主路，西至安立路，东至北苑路。 安慧里社区占地面积0.235平方公里，建筑面积0.452平方公里，道路面积0.012平方公里。辖区内有居民楼27栋，商用及办公用楼17栋，且以商住楼及机关事业单位办公为主，写字楼物业比例较小。常住人口总户数2298户,总人口5554人。社区内有学校、幼儿园、托老所、银行、医院、商店、餐厅、社区文体活动中心和社区服务中心、全民健身园等服务设施。社区公共配套及商业较完善。公交车包括：108、387、358、124、941、702、80