多功能养老融资-方案1.docx

医养生态园综合项目 融 资 方 案 综合办公室 2017年10月31日 PAGE \* MERGEFORMAT PAGE \* MERGEFORMAT 1 多元化养老、医疗、旅游、生态农业 一体化项目融资方案 前言 养老地产被誉为地产界的“朝阳行业”,被普遍看好。 ? 据不完全统计，中国目前已经有10余家保险企业、80多家地产开发企业和大量的外资投资企业开始布局养老地产市场，投资总额超3000亿元。这其中不乏一些有益的探索：亲和源的“社区化养老”、绿城的“学院式养老”、保利的“三位一体”养老模式，以及万科的“邻里式养老”，卓达的“3+6+5”社区文化模式和“ HYPERLINK /lemma/ShowInnerLink.htm?lemmaId=142446145ss_c=ssc.citiao.link \t /_blank 全龄化社区养老”模式。等等。但是都是在国家政策下的探索模式。没有一个能真正成为产业一体化被国家认可并实现盈利的模式。 关键的问题在于做成纯养老的项目，企业在很长的时限才能拿到项目的红利，收益还不一定跟投资成正比。众多房地产的布局也是在国家政策前提下的利用养老噱头做的一个项目而已。 养老产业多元化战略的旅游文化综合体，是推动度假、休闲、居住、医疗、保险、文化、教育、商业等产业向更高层次联动的平台。业态构成为：以社区为依托集合房地产﹢旅游﹢商业服务﹢医疗保健﹢健康管理﹢保险﹢教育﹢文化﹢传媒+娱乐等业态 将生态农业、立体种养殖、健康养生、产业深加工同养老、医疗、旅游结合在一起开发，把生态农业立体养殖和深加工等作为景点绿化安排，创造一个很好的环境，既能改善居住环境，又能符合国家城镇化政策和养老产业化政策可以给养老事业奠定产业基础。 近阶段国家对房地产业的调控，使房地产业融资，实现风险分散和风险管理的目标，建立和完善相应法律制度配套措施遭遇了前所未有的问题。在现有形势下既能实现快速融资保障项目运营，又不能触及政策的红线打擦边球，是一个很难把控的现实。 一个好的项目、好的预期目标，一定是建立在最佳的商业定位、群需定位、盈利模式定位为前提，而从投资价值分析，一定是可复制性而不可模仿性，少量资本撬动大的资金盘子，赢得客群的认同与聚集，响应资源链的串联，这一系列的价值链，首先需要一个好的主题导入。 一体化的项目必定需要更多产业的结合，才能实现。开展多元化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。大力发展和房地产信托、房地产基金合作融资方式；培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化，有效利用海外的房地产基金、私募投资、融资租赁、房产众筹和个人投资等，实现风险分散和风险管理的目标，建立和完善和符合法律制度的配套措施，预防引发新的金融风险。 一：房地产业融资体系的现状与趋势 我国房地产业投资自1998年以来，已连续10年保持年均近28%的增长。尤其15年底到17年上半年，房地产企业有了一个飞速猛进的态势。房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升态势。房地产贷款至去年为止已占了贷款总额的60%多。国内房地产开发的资金来源几乎60～80%依赖银行贷款。国外房地产行业的融资结构中，银行债权融资占10～15%，而股权和各种直接融资则占70%。与国外开发模式相比，国内银行所承受的风险明显偏高。因此，从去年开始，国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根，并已取得了初步成效。 央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。对开发商来说，可以采用的融资方法一般包括以下几种：国家项目补贴、ppp合作开发、项目公司被收购、企业上市私募、商业抵押贷款、基金、信托、房地产资产证券化以及融资租赁、房产众筹、居民住房按揭贷款等等。以下将对上述融资方式的概念及其操作可行性进行简要的分析。 二：融资模式 （一）：政府支持的土地与资金扶持 民政部老龄委的养老基金。 政府对于养老产业的扶持资金 政府对于特色小镇的专项资金 1、要符合国家相关的政策，将对农村建设、三农问题的补贴、小城镇建设的资金支持、养老的专项补贴和金融配套等等都要合理合法地拿到； 2、在土地问题上要争取国家的支持； 3、我们要借助于生态农业、小城镇建设所形成的旅游房产、养老房产上下功夫； 4、政策性商业贷款 国家的专项基金是国家发改委通过国开行，农发行，向邮储银行定向发行的长期债券，特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款，也将成为优秀的特色小镇的融资渠道。 ＢＯＴ 经营—转让；是指政府通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清