牡丹江市牡丹城项目提案知识讲稿.pptVIP

目标下的战略 城中央“造城”大盘营销解码;项目面临的困局;户型可以怎样创新？;背景分析 ——城市化的视角看项目;宏观市场背景; GDP年均增长率为18.5%左右，经济总量稳步增长。牡丹江市民消费结构的恩格尔系数为44.63％，数值较小，说明其生活处于中档水平；购房消费比例仅占37.30％，购房潜力比较大。;20万米以上在建项目一览表;;1、牡丹江城市化发展进入高速发展期;牡丹江市民购房的心理特征 （牡丹江市中高端群体）;根据调查结果看出，有50%的群体对房屋的接收总价在30—40万之间，36.69%的群体可接受40—60万元的总价款，对于能接受60-90万元以上的群体比例占到9.17%。接受房屋总款再90万元以上的占到4.12%。根据这个选择比例，也可以将客户划分为四个层次，低端、中端、中高端、高端客户群体。;牡丹江对于购置住宅的目的分析中显示，自用的比例占到75.68%，给父母住的比例占到11.85%，给子女住的比例占到13.76%，投资的比重占到6.88%。 牡丹江近年发展迅速，大牡丹江的发展战略目标的制定实施，棚户区改造的大力发展，导致对住宅的市场供应以及需求量都加大。 自用型客户数量占据绝对比重，侧面反映出市场需求旺盛，市场平稳发展。;;城市化进程中 的区域现状及价值分析; 从目前的牡丹江市场来看，房地产供应主要集中在桥北板块、桥南板块、江南板块，未来的西城板块和阳明板块，板块之间竞争十分激烈。 桥南板块--共性优势平台上的产品竞争：优越的地段优势与完善的生活配套是其永恒不变的金字招牌。本板块是主力购买群购买意向最集中的地区。在一个共有优势平台上进行公平竞争，是这一地段的竞争特点，楼盘只要在此落地，就有了与身俱来的商业和生活的双重价格。因此，竞争的焦点集中在发展商的实力方面——速度；而营销的重点则集中在“价格策略”上。 江南板块--彰显竞争功底。 该板块处于牡丹江城市发展“东拓南进”的咽喉区域；近两年土地放量较大；产品类型较多；消费者可供选择的余地较大，销售形式较为复杂；此板块的不利因素在于交通、教育等生活配套不成熟。营销突破的在于如何挖掘出项目的独特优势。? 桥北板块——投资未来的黄金板块 桥北区域是牡丹江的后花园；从长远规划看，天然的自然资源优势独一无二。此板块的营销不在于“技巧”，而在于开发商“眼光”和“胆识”。;项目分析 ——批判的眼光看项目;; 通过大规模社区规划评价体系的确立，我们发现，要对已有的方案进行评价，还是要回归到项目的源头-市场和消费者的重新审视上;本项目可能吸引的目标客户分析;高性价比;本项目的发展策略建议－－KPI体系（关键业绩指标体系）;物业类型 -物业类型较少，以联排和高层为主，缺少拉动快速销售，实现现金流的物业类型，建议规划叠拼、花园洋房、多层、小高层等物业类型，不做高层产品； -建议将高层住宅做成板式结构，一梯两户或三户，迎合市场需求，有利于推广销售； 户型面积 -按照多重产品组合的方法配置物业类型和户型面积。 -具体配比需专题研究后提交。 车位配比 -具体配比需根据物业类型和产品组合，专题研究后提交； 配套设施 -需要按新市镇原则要求进行配置。 -符合目标客户的生活需求，塑造品质，提升形象；;SWOT分析矩阵策略 ;以规避风险为前提 —— 原则一：多样化产品启动 建立强势的核心利益驱动因素 —— 原则二：凸显投资价值 建立社区整体形象和气势 —— 原则三：一举奠定大盘的形象价值（“造城概念”突显规模和气势） 克服陌生区带来的感知价值与信心的缺失 —— 原则四：展示先行（商业、会所等配套设施以展示为主，逐步招商） 滚动式开发，低成本运作 —— 原则五：“小步快跑”的开发节奏（产品售价呈现低开高走趋势） 在社区设计中植入营销宣传点 —— 原则六：产品要有创新性、突破性;结论：;新一代造城计划—— 新城（New City）打造与国际同步的符合人居理想的居住区;开发模式——新城模式;;;开发目标;本项目发展新市镇条件分析;营销定位与销售创新;营销战略定位;营销定位;项目开盘前难点解决方案;2、整体与节奏的关系 在“高（起点）、大（规模）、全（配套） ”的整体规划之上，按分区、分期、分组团设计分案名；项目整盘体现分期推售；;;4、项目核心亮点的挖掘 “亲水滨湖”的宜居高尚社区 “城”之围而乐居善业的人居环境 ;5、售楼处的有效利用 完善售楼处的功能，发挥1200平方米面积聚客作用，在设计常规的接待、洽谈、签约、办公区外，售楼处还要起到与客户联动、功能