咸宁温泉项目产品建议报告60P教学文稿.pptVIP

上海新联康 2011.5;*;1.整体定位;根据项目容积率和占地规模，住宅部分通常可能出现两种产品形式的组合方式;从产品开发与销售研判双重角度加以比较，得出最优方案;;? 产品升级 ? 居住升级 ? 生活升级;客源定位;观察一 市区公寓本地客户与外地客户平分秋色 通过对咸宁在售的近20个楼盘的销售人员的采访发现： 咸宁一个35万市区人口城市，在售项目中50万方以上大体量项目不足为奇，如碧桂园、福星城等大盘，外地客户购房成为消化市场房源主力军。 咸宁的住宅项目的客源咸宁市区人约占50%，武汉、咸宁周边通山崇阳客户占比约50%。 ;观察二 别墅吸纳外区客源的能力更强；武汉、周边县市通山、崇阳客户是消化别墅主力客户 通过温泉碧桂园和咸安碧桂园别墅可以可以发现： 武汉、咸宁周边县市通山、崇阳客户占别墅客户群体约70%。 温泉碧桂园凭借其游客泡温泉的旅游资源，???源组成中武汉比例非常高，其武汉客户比例比例高达40%；此外周边县市通山、崇阳客户高达30%，温泉市中心客户只有20%，广州、深圳和上海投资客5%。 相比之下，位于咸安的然梦园的联排客户主要以通山、通城和崇阳客户为主。其周边县市客户占比达到50%，其次咸宁市区客户占比约30%，武汉、广州和深圳客户占比20%。 ;从图需要看出，咸宁城区凭借其城市化的成熟的商业配套和教育配套成为进城置业者的首选；吸引了大量周边县市区置业的客户。 典型客户案例： 一位从通山过来打算在碧桂园购房的王先生说，咸宁离通山不远，咸宁毕竟是市区，平常生活消费和小孩上学都非常方便，看重小区环境和物业管理。 ;在咸宁扎堆买房现象也时有发生，据多位接受采访的咸宁人表示他们愿意和自己差不多档次的朋友或者自己的同事买在同一小区，如果买在比他们差的小区感觉面子上挂不住；而且如果某小区口碑好的话更是会一起在这里购房，感觉在大众认可度高的小区购房很有面子。 典型客户案例： 一位自己开杂货店的刘老板说他老房子隔壁的钱先生几个朋友买到了温泉碧桂园，自己看过以后觉得小区比较有档次， 自己也有这个改善居住条件的实力就也和他买在了同一小区; 2.2目标客户消费特征观察 ;随着咸宁城市化进程的推进，对周边的镇域很有更大的吸引力，从的分析可以看出在咸宁区买房的周边县市客户有近四成。;简介:咸宁核电有限公司于2008年7月成立，是由中国广东核电集团有限公司和湖北能源集团股份有限公司共同投资组建的核电企业，作为项目业主负责湖北咸宁核电站的工程建设和生产运营，注册资金7亿人民币。一号机组核岛主体工程计划于2011年浇注第一罐混凝土，2015年投入商业运行。 据市温泉碧桂园市调了解到，其核电站工作人员有团购意向的协商，未来随着核电站工程进程加快，其职工数量将日益增多。 该客户特征：外地技术人员，科学家，经济实力强；其通山生活配套无法满足他们需求，由于通山离咸宁不远，希望进城在咸宁拥有一套居住场所。;本案;南面 ;要 素; 区域：周边县市通山、崇阳客户占比50% 置业目的：自住兼投资;目标客源研究——消费者问卷调查; 消费者定量抽样问卷研究方案 ; 消费者问卷 ;影响当地人置业的因素;;;外观、社区环境、户型是消费者评判楼盘档次的主要因素 除高产品力打造外，特殊资源和生活、交通配套也是影响消费者置业的重要条件 小高层及多层公寓为首选，实用户型最热门 西式建筑风格受追捧，商业、会所显重要性 ;产品建议;户型面积配比建 议;*;通过对咸宁城区主要在售的4个项目的户型结构统计发现： 120-130㎡的舒适型三房为主力户型，占供应量的四成 92-105㎡左右的紧凑型三房开始出现 两房以80-90㎡为主，总体供应较少;从各月的成交结构中可以看出，市场成交面积段主要集中在100-140平米；其中120-140平米3房产品占比最多，占比在38%%左右，其次为100-120平米小三房产品，占比达到25%左右。;我们卖的最好的120-130平米，满足居家功能需求，其次为90平米左右2房，150平米的大面积产品销售速度较慢，;*;温泉碧桂园165-170平米经济型别墅为小区最畅销产品。;户型1：建筑面积约108-111平米，2+1室两厅双露台一花园;智慧一：90㎡别墅，阔享约150㎡优裕生活 超大地下室，挑高客厅设计，附加庭院、露台、阁楼等丰富的智慧空间，90平米左右的别墅，享受约160平米优裕家居生活，藉由创新精神，实践别墅理想。智慧二：独门独院，有天有地 每家一座入户花园，配合突破传统联排的错落式坡屋顶设计，创造独门独户的大独栋意境。智慧三：三重花园露台，建立居住美学标准。 二楼、三楼卧室均带花园露台