湖北咸宁山水天下项目前期发展战略与整体定位报告教学文稿.ppt

1;对咸宁房市的整体感觉：;第一部分：房市简析;一、咸宁概况;咸宁市辖四县一市一区和一个经济技术开发区。 即嘉鱼县、通山县、崇阳县、通城县、赤壁市、咸安区和温泉经济技术开发区。 ;2、经济现状;经济增长势头旺盛，居民人均可支配收入快速增长，但是整体经济基础仍比较薄弱，居民消费能力尚比较有限，和人均GDP2.5万元以上的宁波及其他沿海地区城市相比仍存在较大差距。; 2008年年末全市户籍总人口为288.21万人，比上年末增加2.13万人；常住人口251.2万人，其中城区人口约58万人。 湖北咸宁是全国外出打工人数较多的地区之一。受国际金融危机影响，农民外出务工人员减少， 09年第一季度咸宁市农民工外出务工人数为41.39万人，比去年同期减少3.56万人。;铁路运输主要以中国经济大动脉京广铁路为依托，在建的武广高速铁路专用线在咸宁境内有赤壁、咸宁两个站。新建的咸宁火车站为国家二级标准，日可输送旅客数万人，每天有近20对客车通过，可直达北京、上海、广州、杭州等大城市。 公路基本形成了以京珠高速公路、广大高速公路、沪蓉高速公路为龙头，以国省二级公路为主干，以县乡公路为分支的四通八达的区域公路网络体系。现有106、107、316等3条国道，省道10条，公路通车里程4685公里。 水路运输主要依托境内长江干流、长江支流及内河、水库湖泊，全市现有通航里程564.4公里，年货物周转量8051万吨，旅客吞吐量7.3万人次。 航空运输距武汉市天河机场仅1小时20分钟路程。;城市定位---武汉城市后花园 离武汉市仅近90公里的空间距离，15分钟的时间距离，区位优势明显； 自然环境优美，湖泊众多、淦河环绕，森林覆盖率高，主要物产、文化氛围与武汉市有较大差异，有作为优质后花园的资源秉赋； 区内温泉位于城市中心，今年已被国家国土资源部命名为“中国温泉之乡”。是武汉市民良好的休闲、养生之地。 武汉市城区的急剧扩张、人口剧增，加上新的经济带的出现，为后花园的建设提供了市场机遇； 发展目标---建设成国家级生态城市的典范城市 城市发展目标：全国生态人居名城（市），武汉城市圈重要的生态城市，生态精品示范城市，长江中游??市生 态产业综合发展示范区，武汉市的“大花园”和生态旅游休闲胜地。 指导思想：建设咸宁生态城市，维护城市合理的空间布局，确保城市生态环境质量，为城市的可持续发展创造空间与环境条件。逐步实现绿化建设与城市产业结构调整、生态建设与城市发展的联动，发展绿色产业，实现生态、社会、经济的综合效益。 总体战略：强力打造“生态城市”建设主骨架，实行“生态农业稳市，生态工业强市，生态旅游活市、生态家园富民”的“生态市”建设总体战略，主动挂靠，发展配角经济。;13;“8+1”经济圈是指以武汉为中心，以100公里为半径的城市群落，它包括了武汉及湖北省内的黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个周边城市。这里是湖北人口、产业、城市最为密集的地区，也是我国中部最具发展潜力和活力的地区。目标是到2020年将武汉城市圈建成为我国内陆地区重要的经济增长极之一。而咸宁是距武汉最近的一个城市，高速铁路到武汉只需15分钟的车程，这些因素将拉近与武汉的关系，吸引更多客户，促进咸宁房地产市场的发展，但这是远期效应，对本案促进意义不大。 ;中心医院新址在金桂璐和银泉大道交汇处，当前已进入全面施工阶段。 位于温泉金桂大道的市博物馆占地30.53亩，建筑面积9887平方米，总投资8000万元，预计2011年上半年竣工。 武广客运专线咸宁北站已建成投入使用，当前在实施道路养护和绿化、亮化工程。 城际铁路已进入全面修建状态，其中十六潭路站与本项目近在咫尺。 近期将在银泉大道北端东侧规划建造营业面积达3500平米的农贸市场。 远期还将规划建造青龙路大型综合市场和集贸市场以及在咸宁大道新建2处百货店，在银泉大道新区杉树浪路及青龙路各建一处特色百货店。;周边重点规划项目示意图：;二、房市分析;1、市场供销;宗地编号;P（2009）033;P（2009）052;项目;08年咸宁全市商品房屋销售面积88.18万平方米，比上年增长10.5%。 09年截至11月商品房销售8万余方，预计全年销售面积在95万平米左右。;推地无节制，导致市场供需失衡。年千余亩的土地推量以及300万平米的市场存量与年消化100万方左右的市场形成强烈对比，市场形势非常严峻。 小宗地块多，导致市场商品房项目鳞次栉比，项目档次参差不齐。;2007年全市商品房销售均价为每平方米2320元； 2008年销售均价每平方米2260元/平方米。 2009年截止11月销售均价为2278元/平方米。;建筑形态由多层逐渐向高层过度。;市场需求的主力面积在100-140平米间。;别墅、小面积公寓和140平米以上大面积户型产品市场接受度