长租公寓深度报告-透视日本包租模式长租公寓企业运营.pdf

专题研究|房地产 2017 年08 月15 日 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 长租公寓系列深度报告之三—— 从 Leopalace21 透视日本包租模式的长租公寓企业运营 Table_Aut horHorizontal 分析师： 乐加栋 S0260513090001 021 lejiadong@ Table_Summary 核心观点：  Leopalace21 简介：日本典型的包租模式公寓运营商 Leopalace21 公司成立于 1973 年， 2004 年在东京交易所上市（8848 JP ）。公司目前是日本最大的公寓运营 商之一，也是包租模式的典型代表。截止2016 年末，公司运营的租赁房间数量高达56.87 万间，数量位列第二。  Leopalace21 发展历程：由“以租引建”到“以建引租” Leopalace21 经历过三阶段发展：第一阶段，成立至1992 年，以建造起家，专注于新房销售；第二阶段，1993 年至2008 年，“建造+租赁”协同发展，但更加侧重建造业务，本质上是“以租引建”。第三阶段，2009 年之后，转 型聚焦租赁业务，在收缩建筑业务的同时对租赁业务实行精细化管理。  Leopalace21 具备的优势：获取房源的护城河是前提，较强的招租运营能力是关键 作为日本规模领先的公寓企业，Leopalace21 具备如下优势：（1 ）为土地持有者提供“房屋全周期”服务，参与 项目前期规划设计，通过“以建引租”是 Leopalace21 获取房源的护城河。（2 ）“聚焦核心市场”的精细化运营、“小 户型、高坪效”的产品定位、“长短租组合”的优化配置、“线上线下”的全渠道营销以及“高质量高效率”的全流程服务， 是Leopalace21 提高出租率及租金水平的关键因素。（3 ）强大的IT 化能力，加上”重服务但轻运营”的市场化合作 模式，则是Leopalace21 提高运营管控效率的关键，并保障了盈利的最终转化。  对我国长租公寓的借鉴意义 Leopalace21 的运营模式对我国长租公寓运营商的借鉴意义在于：（1 ）建立起获取房源的护城河是先决条件， 在租赁土地供给加大的背景下，开发商从土地端介入长租公寓的逻辑更为顺畅，当然，围绕 TO B 端进行深服务 的地产服务商也具备间接优势，“开发商拿地+服务商包租运营”是一种可行的合作模式。（2 ）高效的招租运营是核 心能力，提高租金水平（租金差）及出租率实现收入增长是盈利的基础，于此同时，通过信息系统建设以及提高 人员管控效率（人房比）实现运营费用集约化则同样重要。（3 ）全流程的服务是公寓运营的必须条件，但需平衡 服务模式的“轻”与“重” ，在收入增长与运营费用管控之间寻求合适的平衡点。目前，A 股市场上，以万科A 为代表 的开发商、以世联行为代表的房地产服务商、均布局长租公寓市场，建议关注这类企业的投资机会。  风险提示 政策支持力度及落地节奏低于预期，租赁人口及租金增长不及预期，竞争加剧导致租赁成本上升。 Table_Report 相关研究： 房地产行业:政策除短期供需调控外，长