广州恒大山水城别墅项目定位方案前期策划知识讲稿.ppt

恒大山水城 项目定位方案;第一部分：项目概况;项目开发指标;项目地处增城中新镇，属于广州东部;原生态资源丰富，尤其是项目内外的山与水;首期用地占地429.7亩（约28万m2），总建约35万m2;首期429.7亩主力产品是18层洋房和双拼;;二、市场情况;广州市别墅市场分析;以淘金路的华侨新村为代表，随着花园酒店、世贸等商业建筑的崛起，别墅价位开始飚升。到1995年，由于香港买家受当地经济变化以及中央宏观调控消息的影响，开始抛售，淘金路别墅开始跌值;70、80年代：以淘金路的华侨新村为代表，华侨新村是广州的第一个富人区。 当时的购买客户主要以归国华侨为主； 90年代：广州城市中心开始东移，二沙岛成为新市中心顶级豪宅区，随着经济的发展富人越来越多，住二沙岛顶级豪宅的富人层面也更广，包括私营企业主、外企高层管理人员等；另外，作为国家级旅游度假区的南湖板块亦因其独特的山水资源环境成为城中富豪的“隐居”之地。 2000年：洛溪及华南板块的掀起，市区周边渡假型别墅市场全面兴起，由于前期的低价入市，客户层面逐渐由顶级富豪阶层向中高等收入阶层发展，而随着土地的日益稀缺及华南板块的城市化，价格也随之高涨，客户层面不断提升，客户需求开始由渡假向自住逐渐转变。 2004年：宏观调控新政出台，别墅用地越来越稀缺，广州市中心供应仅可维持几年。同时城市的向外拓展加上楼市的复苏，使越来越多的客户开始选择在外围区域购置一套度假型物业。;70、80年代：以市中心的少量独立别墅为主，产品较单一且户型间隔较差 90年代：二沙岛、南湖的独立别墅及联排别墅类型为主 2000年：多种别墅类型开始出现，如多种联排别墅、四孖屋、情景洋房、叠加式别墅等 2004年：别墅市场开始洗牌，越来越多种别墅及类别墅产品出现，产品性价比及功能方面不断创新;空间;假日半岛 金碧御水 美林湖 天湖峰景 南航碧花园 玖珑湖;　　　区域 特征;政策影响——开发受限，价格看涨;发展趋势——东部、北部土地供应充足;发展趋势——08年别墅新增供应;发展趋势——小结;广州市别墅市场分析;别墅项目分布;奥体－科学城板块别墅特征;广园东－新塘板块别墅特征;增城客户对凤凰城别墅认同度高;广州市别墅市场分析;凤凰城;凤凰城;凤凰城;金地荔湖城;金地荔湖城;金地荔湖城;绿野山庄;绿野山庄;别墅市场总结分析以及对本项目的影响;广州市洋房市场分析;新增供应继续减少，为近年低位;成交价格维持快速上升 ;全市各区住宅均价普遍上涨;广州市洋房市场分析;商品住宅供应——2008年商品住宅供应呈增长趋势;商品住宅产品—— 90/70产品面积比上升至50%;商品住宅价格—— 2008年房价运行轨迹预测;广州市洋房市场分析;天河区东部板块分析;新塘板块分析;科学城板块分析;黄埔板块分析;洋房市场的总结分析及对本项目的影响;广州东部经济市场分析;东部区域经济实力雄厚，产业优势显著;东部区域房地产开发投资增长迅速;东部战略规划以萝岗＋增城双核发展;东部产业发展轴以萝岗新城、新塘新城为核心;广州开发区经济实力雄厚，产值居全国开发区之首;增城市主体功能区规划;增城市工业规划分布;增城市产业发展水平;增城市交通现状及规划;区域经济分析对本项目的影响分析;三、案例分析;个案分布;凤凰城;基本情况;五一开盘七日成交7亿（当年成交22.7亿）;;巨型配套快速展现;二期成功转向开发高价值物业;酒店成为后续产品价值提升的支点;“歪打正着”的首期客户定位;新塘客户成为主力客户;凤凰城的经验借鉴;;区位 番禺钟村，背靠广州，位于港澳台及珠江三角洲经济较为发达的城市之间； 早期区位认同度低，2000年洛溪板块形成后开始吸引广州人关注;客户及产品变化;酒店配套作用;会所/商业街配套作用;会所/商业街配套作用;多条线路村巴覆盖广州城区、香港、澳门、珠江三角洲等地，每日共有900多班次，24小时运作 村内免费穿梭巴士;祈福新村的经验借鉴 ;四、项目理解;项目SWOT分析——优势;项目SWOT分析——劣势;项目SWOT分析——机会;项目SWOT分析——威胁;项目SWOT分析总结;五、项目定位;定位思路;客户定位的案例分析：金地荔湖城一期;客户定位的案例分析：金地荔湖城一期;目标客户群定位;首期目标客户群定位;30—40岁;首期目标客户群的诉求——心灵渴望;;项目定位的阐述;东广州绝版58万m2大型山水国际社区； 独享星级景观配套； 享用顶级皇家酒店服务； 30分钟到达天河东、新塘、增城； 一路向东，全程“0”路费； 华师附小全程执教；;东广州绝版58万m2大型山水国际社区； 独享星级景观配套； 享用顶级皇家酒店服务； 30分钟到达天河东、新塘、增城； 一路向东，全程“0”路费； 华师附小全程执教；;汇报完毕，多谢聆听！