广州中海联五山项目营销总案沟通初稿(105页）幻灯片资料.ppt

广州经纬房产咨询有限公司11/2008 ;1、宏观政策动态;发布日期;2、08年降息一览;“重磅”消息;住房和城乡建设部官员29日透露，中央和地方会“更有力地”调整政策，促进住房消费，其中包括“二套房”政策。;点评;利好政策覆盖面在解决民生的大背景下加大保障性住房建设;3、市场数据统计分析;08年价格逐步下调，07年则步步上升，8月出现“分水岭”;08年广州房地产市场整体供过于求，价格逐步回落 ;4、竞争对手分析;09年竞争对手态势分析;因此，五山项目在片区所受到的威胁是汇景新城，针对汇景新城9月入市的时间节点，我们要抢占市场则必须：;中国银行国际金融研究所近日发布研究报告表示： 国内房地产市场将由当前的“滞涨”转入 周期性因素主导的下行阶段。 预计未来两年全国房价均降10%，最高降30%。 到2010年，房地产周期将重新进入上升周期。 ;总结;二、Project 项目;2.1项目SOWT分析;优势;优势;优势;优势;优势;优势;劣势;劣势;劣势;劣势;机会;机会;威胁;2.2项目的核心价值是什么?;核心价值三：人文氛围浓厚;三、Customers客户;五山 东莞庄;2、总体潜在客户职业分类;3、目标客户定位;4、天河目标客户群分布比例;客户特征一：文化修养高;渴望释压：希望居家环境可以舒缓压力、放松心情，而且要有品位； 心灵情结：渴望放松，悠适的生活； 高知人情结：品质要求，择邻而居； 家庭情结：照顾家人，对家里老人与小孩有明确的义务感； 朋友情结：生活上较重视与固定圈子内的朋友关系，要求生活便捷、交通方便。 地域情结：依恋原有居住区域的特殊氛围。;当地群居情结：熟悉的人文居住环境，亲切的关际圈，是吸引原居民购买本区域住宅项目的原动力；;文化传统：心灵崇尚中华传统文化，并有独特的见解； 知识特征：是一群笑看人生风云，具有丰厚的人文积累的生意文化人； 心理特征：低调务实，生活上较重视与固定；对产品的品质与社区文化有比较高的要求。;我们称他们为:“现代儒商”;他们崇尚儒家价值道德观以德治身，以德待客、以德报怨，以德服人;四、Location定位;项目定位;;东方修为哲学要领（以儒家思想为主线）：;仁的精神内核 “二人”是两个人，就是人与人之间 如何相处、如何相爱、如何互助的问题 自处处人是仁的体用 有推己及人的精神，心胸宽大，包罗万象，能够感化他人 亲亲、仁民、爱物 由个人的爱发展到爱别人、爱社会、爱国家、爱世界、爱天下;东方修为“仁”引领下的现代儒商们;项目整体定位;项目整体定位:;细化解析;精品半山社区;;项目命名——藏峰山房;何谓藏峰 ————书法九式中的一种落笔、转笔、藏峰、藏头、护尾、疾势、掠笔、涩势、横鳞竖勒传达东方内敛的人文气质;五、Exploitation开发;开发进度建议： 施工面：整体开发，全面施工，分期完成，给予客户充分的信心 首批开发： 2.8容积率：商业部分和C栋优先开发 3.8容积率：商业部分和D栋优先开发 后续开发： 2.8容积率：由东向西顺序开发，先B栋，最后开 发A栋 3.8容积率：整体上由东向西顺序开发，先C栋B栋 （可以进行组合推出），最后开发A栋;【2.8容积率】方案;【3.8容积率】方案;思考点： 商业部分 从地理区位上看： 商业部分位于整个项目的最外延，临街的地理优势结合面向两个停车场的有利配套，作为项目销售中心条件得天独厚，应首批开发。 从开发难度上看： 商业部分1F的设计规划，施工难度低，完工进度快。 住宅部分 从产品户型上看： 【2.8容积率】首批推货包括152.8平方的四房两厅两卫（带空中花园）、126.6平方的三房两厅两卫（带空中花园）以及89.8平方的三房两厅一卫； 【3.8容积率】首批推货包括125.5平方的三房两厅两卫（带空中花园）以及91.7平方的三房两厅一卫，多样化的户型能在第一时间最大程度的吸纳不同需求的意向客户，有利于企业资金迅速回笼；;从经济效应上看： 价格实现低开高走，迅速回笼资金，同时对于后续价格拉升有积极作用;从产品素质上看： C栋具备优良的产品综合素质，它的优先推出利于拉升整个项目价值，提升企业品牌。 园林部分 从项目特色上看： 前园后山的地理特性是五山项目得天独厚的销售卖点，如何在第一时间将其充分展现关系到销售阶段能否顺利推进。 从现有条件上看： 作为项目中心园林核心景观的两棵百年古榕树，稀缺资源的独特销售卖点应让意向