广州天河总统大酒店项目前期策划方案教学文稿.ppt

二○○六年四月;商场部分;塔楼部分; 由于本项目规模硬件 配套设施及气派感缺乏 难攀甲级水平;规划平面空间局限 小户型公寓市场较为现实;因商场整改后 酒店大堂及配套功能等有所改变;就上述相关产品 我司做了大量深入的 市场研究调查及分析;商场部分;第一部分 综合市场调研分析;商用物业调研分析;商圈现状;调查对象;调查对象;商场项目调查对比;商场项目调查对比;典型商场项目调查对比;租金分析;售价分析;综 合 小 结;商场经营状况对比分析;;;写字楼篇; ;主要新建写字楼项目包括：; ;天河区未来写字楼竞争分析;天河区综合价格;综合结论;综合结论;区域酒店物业篇;项目周边主要酒店项目;小结;名称;由于酒店位置及规模因素的影响，导致本区域内酒店入住率不尽相同，其中三星级酒店为最高（可达95%以上）； 区域内五星级酒店入住率较一般（约50%），四星级酒店也只达70%； 准三星酒店以时钟房最受欢迎； 酒店总体经营态势较为乐观； 目前各精品酒店连锁企业正陆续进入广州市场，由我司接洽的该类品牌约有六个。;周边公寓物业调查篇;目前市场到底有哪些公寓？;零散纯居住型公寓;各类公寓对比;附近具参考性公寓项目分析;位置;户型比例;售价： 8500-9500元/平方米（A、B两座）;N;案例;小结：;广州目前新推公寓一览表;公寓市场总结;总结：;第二部分项目市场定位分析及建筑规划优化建议;1;位于天河区岗顶IT商圈中心，本项目东临百脑汇，南接住宅区，北临天河路，西临石牌西街，距离五号地铁口仅50米，地理位置十分优越。;3;4;真正了解我们的项目;SWOT分析;S;Weakness;O;T;项目市场定位建议;什么人会在本区域购买物业？;商场部分是以电子类商城为主题 购买者基本可分为：电子类专业经营者 及 商铺投资者两类。;购买者： 投资基金及酒店经营管理公司； 连锁精品酒店（或商务型酒店）经营管理公司； 我司现有对该区域有兴趣的投资客户共三间，而广州市场上现时活跃的连锁酒店机构约7—8间（如七日、佳园、如家、有一居、锦江之星……）。;该类买家资金充足，决策速度快； 以批量购买为主，单价相对较低； 本项目规模适合此类经营管理投资者的需求（但需要预留出一定的门面接待空间）。;B类——写字楼;市场支持点;C类——商务型公寓;市场支持点;D类——居住型公寓;市场支持点;相关客户调查分析;我司于今年初因业务需要，就有关本项目所在区域的商家及目标客户群做了一次非常详尽的调查。 现抽录部分关键分析结果，供本项目定位作参考;商铺相关客户调查;天河区主要电子商城商铺量;针对目前广州电脑专业市场的客户需求情况，我司就相关内容于天河区进行了现场采访： 6个主要电子商城采访共638家 有效回应401家;被访商场客户中对未来一年内加开新商铺的需求状态如下表格显示：;近三年内通过我司成交纯投资客户成交（包括写字楼、商场、商铺、住宅、公寓等）达到4000余个。 当中抽出225名投资者作以下调查;如短期内有投资意向，会否考虑购买天河区电子商务区域的商铺？;写字楼相关客户调查;6个主要电子商城401个商家对该商圈写字楼的需求意向：;商户需求写字楼的面积段：;经纬投资客户对在天河购买该区域写字楼的意向：;公寓相关客户调查;6个商城401个接受访问的商家中，短期内对该区域需要公寓的意向：;商户所需公寓面积：;经纬的投资客户对购买该区域公寓之意向;投资客户对投资公寓的全额预算：;客户调查总结：;产品规划组合方案建议;产品规划组合方案建议;2、如无须保留酒店功能，根据本项目现有的客 观状况，我司对项目的改造后产品定位组合提 出以下三个方向性建议（原商场定位不变）：;各对比要素;;;;;现设计方案问题探讨;现设计方案问题探讨;影响项目改建的客观问题;;;;;;由于标准层的间隔布局已有一定的限制，导致公用过道过长。;;;;;;;;大胆鲜明的色彩增强 商场的视觉冲击力;;;;其装修可以较为华丽及现代感;;;第三部分 项目营销推广重点;首先要建立项目形象，以亮丽、时尚及Cyber Look的立面形象设计为主； 推广中使用的宣传物料要具备特殊型格，突出华丽、精彩风格； 在项目改造过程中，以精彩、吸引的现场包装引起市场关注； 在营销过程中，贵司只需配合数次形象广告及1—2次招聘广告； 由于我司拥有庞大的客户资源，加上本项目的改造工程工期较短，贵司只需在项目现场提供合适的销售处（需配合有档次及精致的装修）。;第四部分 项目投资效益分析;项目投资总成本;项目主要成本;项目建筑面积 ;根据建筑市场价格初定商场、写字楼、商务公寓用途改造的主要工程费用单价约为850元/平方米，计算得 1050