2011某四线城住宅底商营销策划案1530168346.ppt

* 外场 环境美化塑造 外场 环境美化塑造 外场 环境美化塑造 本项目商业应承担的功能 1、满足大规模社区配套及区位需求 ——确定商业规模的下限、业态选择 2、增加项目价值体系，促进项目销售 ——确定项目成为“南城副中心，城市美好生活”重要的组成部分 3、营造项目亮点，形成城市界面 ——打造城南区域副中心商圈 。都市化、品质化的区域商业名片 4、项目利润的重要来源 ——形成一个“市场消费点” 基本需求 价值体系 城市界面 利润贡献 项目 主营业态 规 模 汽修服务 汽车美容、汽车修理等 37% 家居建材 家居建材、装饰设计 33% 社区服务 副食百货、电信营业厅、缴费厅及取款等 25% 其他 特色餐饮，休闲类 5% 根据以上本区域的业态分析得出项目所定位业态功能身份是区域整合者，顺应新区发展的特性，结合投资客、经营者、消费者三者之间的关系的来促成商业的顺利销售； 本项目商业客户定位依据市场调研结果和商业科学理论综合研判，本将商业目标客群分为投资客群、经营者及消费者，根据自身不同的特性进行系统划分； 目标客群 投资客 经营者 消费者 本地经济实力人群（鄂州市） 外地经济实力人群（相邻城市） 其他投资客 本地专业市场经营业主 外地商人需求经营场所 本项目住宅业主的经营需求 本区域现有居住人群的刚性消费 本区域未来居住人群刺激消费 次级区域人群的特别消费 商业环境分析 项目本体分析 项目整体定位 项目营销策略 项目战略选择 项目推售策略 项目价格策略 项目推广策略 品质化发展 南城品质商业的领导者 非行业老大，中小规模市场 社区综合商业街的提升者 次/非主流市场 努力改变市场规则 强调产品品质 形成自身特色 借助已有市场 企图以小克大 以价格为自身优势 我们既要满足社区商业需求，同时提升街区品质达到辐射周边区域的商业目的 总思路：先易后难，租售并举 先易后难，先聚人气 先期推出周边已有一定商业氛围的单位，先聚集人气，同时为后期推售累积客户。 租售并举，相辅相成 租售并举有利于项目物业尽快投入运营。 租为售服务，让投资购买者收益可见，同时，为项目的销售带来旺盛人气。 目前市场租售态势对本项目的影响较大，相当体量的商铺目前空置，且目前寿昌大道整体没有商业氛围可言，因此商业还需要一定时间的培育过程，现阶段实现全面销售的可能性较低 第一阶段：租售并举 招租货量：寿昌大道，南大门以西的22栋、24栋共计19间商铺，以及西侧25栋、33栋共计41间商铺 招租业态：装饰建材、汽车美容 推售货量：14栋、13栋、19栋共计53间商铺 首批出货 装饰建材 汽车美容 装饰建材 汽车美容 第二阶段：乘胜追击 招租货量：寿昌大道，南大门以西的22栋、24栋共计19间商铺继续招租 推售货量：西侧25栋、33栋共计41间商铺带租约销售。（该批货量面积小，总价低适合二批出货） 三批出货 二批出货 第三阶段：全线飘红 此时寿昌大道段商铺大部均已出租或出售，在这个阶段全部商铺进行对外公开发售（当前租户有优先购买权），以获取最大开发利润 市场导向原则： 采取市场比较法结合租金反推法来预测项目首层商铺销售均价，首层定价选取参照的项目为：东方名居、澜庭国际、吴都春天、洋澜湖1号共四个在售项目。 动态变化原则： 价格制定并非一成不变，而是根据销售进度和销售业绩不断调整。 持续上调原则： 后期商铺发售的价格适当上调，给投资者以项目升值潜力感觉。升幅视投资者可接受的心理价格以及市场价格水平而定。 定价原则 商业区域因素直接比较表 区域因素 权重 估价 对象 东方名居 澜庭国际 吴都春天 洋澜湖一号　 商圈成熟程度 0.3 1 0.8 0.7 0.7 0.9 交通条件 0.2 1 0.8 0.7 0.75 0.9 配套设施 0.2 1 0.9 0.8 0.75 0.95 环境条件 0.1 1 0.8 0.7 0.75 0.9 城市规划 0.2 1 0.85 0.9 0.85 0.9 小计 1 1 0.83 0.76 0.755 0.91 商业个别因素直接比较表 个别因素 权重 估价对象 东方名居 澜庭国际 吴都春天 洋澜湖一号 规划设计 0.2 1 0.9 0.8 0.8 0.9 经营管理 0.2 1 0.6 0.6 0.8 0.7 地理位置 0.3 1 0.8 0.7 0.75 0.9 临街状况 0.3 1 0.75 0.8 0.85 0.85 小计 1 1 0.765 0.73 0.8 0.845 市 场 比 较 法 演 算 本项目商业价格市场比较法综合修正系数表 项目名称修正因素 估价对象 东方名居 澜庭国际 吴都春天 洋澜湖一号 首层实价（元/m2） 　 20000 16000 首层约11000