房地产开发的市场分析幻灯片课件.pptVIP

房地产开发的市场分析;一、房地产市场的概念;二、房地产市场的特点;三、地产市场;四、我国地产市场的特征;第二节 房地产市场的供求;一、房地产市场需求;（三）需求价格弹性和收入弹性;房地产需求价格弹性：;2、需求收入弹性 衡量收入变化所引起的人们对各种商品需求量变化的程度（收入水平每变动1%所引起的需求量变动的百分比）。 说明：Em可以测定正常商品和低档商品。前者Em0，后者Em0，如粗粮、劣质布料。 ;3、需求的决定过程（从收入角度分析） 决定房地产需求的最终因素——人们的消费水平 （1）对房地产的需求 使用该房地产后所能带来的期望剩余 人们对使用该房地产后所生产的产品或提供的服务的需求 一个城市或区域人们的消费水平； （2）人们的可支配收入和银行利率：人们的消费水平； （3）消费水平增加：社会总需求增加，不意味所有类型房地产的需求都会增加。;4、房地产的需求收入弹性特点： （1）一般为较高的正值，即个人可支配收入的增加会直接导致对房地产需求的增加； （2）房地产的需求收入弹性是分析房地产投资风险的主要参数： 投资于Em大的房地产，利润可能较高，风险也较大； 投资于Em小的房地产，利润可能较小，风险也较小。;例：设某城市有A、B两种物业各10万平方米，A物业Em=3，B物业Em=0.2。求收入水平提高10%和下降5%时居民对A、B两种物业需求量的变化，并分析A、B物业的投资风险与利润。 解：（1）上升10%： （2）下降5%： 所以A物业利润可能大于B，风险亦大。;二、房地产的供给;3、影响供给的主要因素 （1）原有可出租物业的供给量取决于租户的退租量、经营活动的预期利润及租金水平； 新建物业的供给量取决于预期利润水平； （2）其他：物业的开发费用；物业投资者以往的利润水平及对房地产业发展前景的估计；物业开发经营的税款；物业所处地区公共设施的配套所需费用；物业开发的筹资能力和融资成本；原有物业的闲置程度或可出让程度；国家有关经济法规、政策条例及管理办法的变化等。;（二）原有（旧有）房地产和新建房地产（供给构成）;2、原有（旧有房地产） （1）原有房地产的供应量取决于租户的退租量 （2）原有房地产的再出租量与对它的需求量成方比 经济高涨时期，经营活动的期望利润增加，已租有房地产的租户不愿退租，从而使退租量减少，导致供应量减少，而对房地产的需求量上升。 经济衰退时期，退租多，需求少。 3、新建房地产 原有物业市场上需求量愈大、供应量愈小的矛盾局面，必须靠新建物业的补充来缓和，新建物业供应量取决于预期的利润水平。 新建房地产供应量的增加存在时间上的滞后。原因：兴建到宅成需要时间，一般住宅、标准厂房一年左右，豪华商业大厦3至5年。 开发新建房地产的目的在于获取预期利润，只有预期售价（租金）与开发支出差额越大，新建房地产供应水平才会提交。 新建物业的供应水平变化反应滞后于需求水平变化应该引入时间坐标。;（三）房地产的短期供应;（2）例外情形（即新建房地产的短期供给弹性显得较充足） ①在对物业需求高涨时，发展商拖延楼宇的销售，甚至当其价格接近峰值时才抛出； ②在对物业需求低落时，发展商及时将建成的楼宇售出，将未完工甚至未开工建设（按《房地产法》规定违法）的楼宇预售。 （现实中常以② 为主，考虑折现、还息） ;2、可供再出租的原有??地产 在短期内的供应量变化率对租金变化率的反应也是迟钝的。 因为：当租金上涨时，租户在短期内通常不会减少 他们所承租的空间，只有企业经营业务减少或利润下降时才会退租，毕竟房租在企业所有支出中所占的比例较少，而房租修订不是经常性的，搬家所带来的花费或时间都是一种开支。 3、结论 短期内，物业供应量变化较小，主要是需求量决定租金（价格）。;（四）物业的长期效应;三、房地产市场的运行机制;以土地为主的物业与以建筑物为主的物业;（二）房地产市场的运行机制 1、房地产市场运行机制的要素：房地产市场的主体、客体、市场信号、中介机构及管理机构等。 2、供给机制、竞争机制和风险机制是房地产市场运行机制最重要的组成部分。 ;第三节 房地产市场分析的内容和方法 ;一、市场分析的界定;2、房地产分析的作用;3、房地产市场分析的分类;;4、国外市场分析的框架;个体市场分析;5、台湾地区市场分析框架及资料收集;(2)资料收集;（二）区域环境;台湾地区个体市场分析之资料内容与来源;6、市场分析案例——广州某案例分析 ;;;;;;;;;;